マンション売却における固定資産税の精算とは?注意点も解説!

マンション売却における固定資産税の精算とは?注意点も解説!

この記事のハイライト
●マンション売却時の固定資産税は、引き渡し日を基準に日割り計算するのが一般的である
●納税通知書が届く前に売却する場合は、2つのパターンから固定資産税の精算時期を決める
●固定資産税の精算方法や起算日は、不動産会社に相談したうえで決めると良い

年の途中でマンションを売却することになり、固定資産税の支払いがどうなるのか不安な方もいらっしゃるでしょう。
このような場合、引き渡し日を基準に日割り計算をおこない、買主と売主で分担するのが一般的です。
今回は、マンション売却で固定資産税を精算する時期や注意点などを解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市でマンション売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

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マンション売却時の固定資産税はどのように精算する?

マンション売却時の固定資産税はどのように精算する?

固定資産税とは、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課される税金です。
年の途中でマンションを売却しても、その年の1月1日時点の所有者が売主がであれば、納税義務は売主にあります。
新たな所有者となった買主が、固定資産税を支払う義務はありません。
しかし、それでは「売却後も税金を支払うなんて不公平だ」と感じる方も多いのではないでしょうか。
そのため実際の不動産売買では、日割り計算した金額を買主が売主に支払って精算するのが一般的です。
ここからは、マンション売却における固定資産税の計算方法と、起算日について解説します。

固定資産税は日割り計算

マンション売却時の固定資産税は、引き渡し日を基準に日割り計算するのが一般的です。
売主と買主それぞれが負担する固定資産税は、次の計算式で求められます。
負担する固定資産税=固定資産税の金額×所有日数÷365日
不動産会社が仲介している場合は、売主と買主それぞれから納税額を受け取って支払うケースが多いです。
もしくは、取引時に買主の負担金額を売主に支払って、売主が納税します。

起算日は2種類ある

固定資産税を日割り計算する際、計算の起点となる「起算日」をいつにするかがとても重要です。
固定資産税の起算日は、1月1日または4月1日の2種類があり、どちらにするかによって負担額が大きく変動します。
たとえば、マンションを6月15日に売却して、7月1日に引き渡したとしましょう。
1月1日を起算日にした場合に、買主が負担する固定資産税は「7月1日〜12月31日」までの分です。
しかし、4月1日を起算日にすると、買主は「7月1日〜翌年3月31日」までの固定資産税を支払うことになります。
起算日については、当事者間で決めるものであり、法律上の決まりなどはありません。
関東圏では1月1日、関西圏では4月1日とする傾向にありますが、最近は1月1日を起算日とすることが多いようです。
トラブルを避けるためにも、売買契約時には必ず起算日を決めて、契約書に明記しておきましょう。

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マンション売却で固定資産税を精算する時期は?

マンション売却で固定資産税を精算する時期は?

固定資産税の額は、毎年5月頃に届く納税通知書で確認します。
もし、納税通知書が届く前にマンションを売却した場合、どのように精算したら良いのでしょうか。
このような場合は、次のうちいずれかの方法で対処することになります。

  • 今年の納税通知書が届いてから精算する
  • 昨年の固定資産税額を参考にして精算する

それぞれの内容について、順番に解説します。

今年の納税通知書が届いてから精算する

1つ目は、今年の納税通知書が届くのを待ってから精算する方法です。
確定した税額から売主と買主の負担割合を決めるため、それぞれの負担額を間違える心配がありません。
ただしこの方法だと、売買後も買主と連絡を取り合う必要があり、手間がかかるというデメリットがあります。
途中で買主と連絡が取れなくなり、トラブルになる可能性も無視できません。

昨年の固定資産税額を参考にして精算する

2つ目は、昨年の納税通知書を参考にして、引き渡しの際に固定資産税を精算する方法です。
固定資産税は、評価替えといって3年に1度のペースで見直しがおこなわれています。
評価替えがない限り、納税額は昨年とほぼ同じと考えて問題ありません。
ただし、売買した翌年が評価替えに当たる場合は、前年度の税額と大きく異なる可能性があります。
また、税制改正による税率の変更などがあった場合も、昨年の税額と同じとは限らないため注意が必要です。
必要に応じて今年分の納税額を再精算する
昨年の納税額を参考にする場合は、必要に応じて後日再精算するのが一般的です。
再精算することで、昨年と当年の税額に差分があった場合でも、どちらか一方が損をするリスクを軽減できます。
ただしこの方法だと、今年の納税通知書が届いてから精算する方法と同様に、引き渡し後も買主と連絡をとる必要があります。
トラブルを避けるには、売買契約時にしっかりと取り決めをおこない、契約書に明記しておくことが大切です。

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マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点

マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点

最後に、固定資産税を精算する際の注意点を解説します。
買主とのトラブルを避けて、スムーズなマンション売却を目指しましょう。

固定資産税の精算は法的な義務ではない

固定資産税の精算は慣習であり、法的な義務ではありません。
先述したように、固定資産税は1月1日時点の所有者に課される税金です。
たとえ年の途中で売却したとしても、1月1日時点の所有者が売主であれば、売主に納税義務があります。
そのため、買主が「自分には納税義務がない」と主張すれば、精算を巡る交渉が難航する可能性があります。
トラブルを避けるには、事前に固定資産税精算金の取り決めを当事者間で話し合い、売買契約書に盛り込むことが重要です。

固定資産税の精算金は譲渡所得に含まれる

マンション売却によって生じる利益を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得には譲渡所得税(住民税・所得税)が課されるため、翌年に確定申告が必要です。
買主から受け取った固定資産税の精算金は、譲渡所得に含まれます。
そのため確定申告をする際は、固定資産税の精算金を含めたうえで譲渡所得を計算しなければなりません。
たとえば、マンション売却により2,000万円の利益が出て、固定資産税精算金が20万円だったとしましょう。
この場合、譲渡所得は2,020万円となり、その金額に対して税金が課されることになります。
売却で得た利益のみを譲渡所得として申告すると、固定資産税精算金に関して脱税を疑われる可能性があります。
固定資産税精算金は税金ではなく、売買代金の一部であることを覚えておきましょう。

起算日や精算方法は不動産会社に相談する

マンション売却による固定資産税の精算では、起算日を巡ってトラブルになるケースが少なくありません。
先述したように、起算日をいつにするかによってそれぞれの負担額が大きく異なるためです。
買主とのトラブルを避けてスムーズに手続きを進めるには、双方が納得する方法を選択する必要があります。
精算方法と起算日について、少しでも不安な点があれば、仲介を依頼している不動産会社に相談しましょう。
また、売買契約書を交わす際は、事前に取り決めた内容がきちんと反映されているか確認することも大切です。

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まとめ

マンション売却時には、引き渡し日を基準にして、固定資産税を日割り計算するのが一般的です。
ただし、起算日や精算方法は売主と買主の合意によって決まり、法的なルールが定められているわけではありません。
不要なトラブルを避けるためにも、固定資産税精算に関する取り決めは不動産会社に相談したうえで決定しましょう。
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