市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめ！理由や売却のコツとは？

不動産を売却する際は、立地によって売却価格や売却期間に差が出ます。
とくに市街化調整区域にある不動産は売却しにくい傾向にあるため、注意が必要です。
本記事では、市街化調整区域とはなにか、不動産買取がおすすめの理由や売却・買取を成功させるコツについて解説します。
静岡市駿河区、葵区、清水区、焼津市、藤枝市に不動産をお持ちの方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産買取を利用する前に知りたい「市街化調整区域」とは？

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき指定された土地です。
市街化調整区域では、自然の保護や景観の維持が重視され、都市開発が抑制されます。
そのため、新しい建築物の設置や改装には自治体の許可が必要です。
市街化調整区域に不動産を所有すると、静かな環境を維持でき、高層ビルや商業施設の建設が抑えられるため、景観を重視する方には適しています。

市街化区域とは

都市計画法には、市街化区域と指定される土地もあります。
市街化区域は、市街化調整区域とは対照的に、利便性やインフラの整備が優先される点が特徴的です。
商業施設や住居の建設が盛んで、利便性を高めるために、大規模な開発がおこなわれています。
このため、周囲の環境の変化が大きく、騒音問題が発生する可能性があります。
ただし、多くの地域では利便性が重視される傾向があるため、市街化区域は交通や生活環境の改善がしやすいエリアです。

市街化調整区域の特徴

市街化調整区域は、建物の建築及び建て替えに一定の制限があるため、当該地域の土地の価格が比較的安価となっています。
その結果、固定資産税の額も抑制され、税制上で有利になる傾向があります。
くわえて、市街化調整区域は街の開発を抑制する一方、交通量等も多くないため、静かで安らげる環境です。
将来的にも高層ビル等が建てられることはないため、騒音などの問題が非常に少ないことが特徴的です。
一方で、一般的に市街化調整区域は農業、林業等が盛んなエリアに位置しており、生活に必要な施設までの距離が比較的遠い傾向があります。
さらに、市街化調整区域の場合、下水道、ガス、電気、道路の舗装等が未整備の場合があるため売却の際は注意が必要です。
整備費用が必要となる場合はいくらかかるのかを売却前に確認し、買主に伝える必要があります。

市街化調整区域の確認方法

所有する不動産が市街化調整区域に位置するかどうかは、インターネットや役所の窓口で確認が可能です。
役所に問い合わせる場合は、一般的に都市計画課が窓口となっています。
インターネットで検索する場合は、所在地や市町村名と市街化調整区域を検索すれば、市町村が作成した都市計画マップが検索結果に出てくるでしょう。

市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめ！その理由とは？

一般的に、市街化調整区域にある不動産はなかなか個人の買主がつきません。
そのため、売却する際は、不動産会社に買取依頼をするのがおすすめです。
市街化調整区域にある不動産が売却しにくい理由や不動産買取がおすすめの理由は以下のとおりです。

①インフラ環境が整ってない

前章でも述べたとおり、市街化調整区域の土地は電気・水道・ガスなどの生活インフラの整備が不十分な場合があります。
したがって、市街化調整区域の不動産を購入した方は、自己責任でインフラを引き込む手間がかかります。
公道が近くにある場合は水道はすでに使用可能であることが多いですが、下水道が整備されていない可能性もあり、必要に応じて浄化槽などを設置しなければならない点も買主にとってデメリットです。

②建築の際は開発許可を得る必要がある

都市計画法上、市街化調整区域では新たな建物を建てることが原則的に認められません。
このため、買主が新しい建物を建てる場合は行政から許可を得る必要があり、手間がかかります。

③住宅ローンの審査に通りづらい

市街化調整区域に所在する不動産は、購入希望者が住宅ローンを組んで購入できない可能性があります。
市街化調整区域にある不動産は、市街化区域に比べ、金融機関からの担保評価額が低くなってしまうからです。
住宅ローンの審査に通らなかった場合は、現金一括で購入できる買主に絞られます。
現金一括で購入できる個人の買主は少ないため、不動産会社に買取依頼をしたほうが早く売れやすいです。

④生活するのに不便な場所にある

市街化調整区域内にある不動産は周辺にコンビニエンスストアやスーパーマーケットなどの商業施設が少なく、生活するうえでは不便な場所にあります。
なぜなら、市街化調整区域は、原則として建物の建設が禁止されているからです。
また、駅も遠いため、毎回自家用車を使用して長距離を移動しなければなりません。
このように、日常生活において不便を強いられることが多い点が、市街化調整区域内にある不動産が売れない理由の1つです。

⑤農地の場合は売買の制約がある

市街化調整区域にある土地は、土地の用途が農地になっているケースも多いです。
農地の場合、通常は、一般の方には売却が許されません。
農地を購入できるのは、農業従事者または地域の農業委員会から許可を受けた農家に限られるためです。
農地を宅地などに変えて一般の方に売却するには、農地転用許可制度に基づき、行政から許可を受ける必要があり手間がかかります。
このように5つの理由から市街化調整区域の不動産は売りに出しても売れ残り続けるリスクがあるため、不動産買取がおすすめです。
不動産買取であれば、取引相手は不動産会社になるため、個人に売るのがむずかしいような物件でもすぐに売却できる可能性があります。

市街化調整区域の不動産を売却・買取しやすくするコツとは？

市街化調整区域の不動産でも、コツを抑えておけばスムーズに売却できたり、不動産買取を利用したりできます。
そのコツは、以下の3つです。

コツ①地目に応じて買主を探す

地目とは、土地の用途による区分のことです。
土地の登記事項に記載されており、宅地や田、畑などの種類があります。
市街化調整区域の土地を売却する際は、「宅地」「田」「畑」などの地目に応じて、買主を探すと効率的です。
具体的には、田や畑の場合、売却の広告を出す際に、農家にアピールすると良いでしょう。
このように地目に応じてターゲットを明確にすると、売却に必要な時間を削減することができます。

コツ②農地を転用して売却

近年は、農家が減少傾向にあるため、農地をそのまま売却することは困難です。
そこで、農地を宅地などの地目に転用すれば、他の用途に利用することができるようになるため、売却しやすくなります。
ただし、農地法により、農地を転用して土地を売却する際の手続きは複雑です。
市街化調整区域の場合、農地法に基づく売却許可と、都市計画法に基づく宅地転用許可の2つを申請する必要があります。

コツ③開発許可を得る

市街化調整区域でも過去に開発許可を得ている土地は、許可を取得したときと同じ用途と規模の建物であれば、許可不要で建築や建て替えが可能です。
そのため、すでに開発許可を得ている土地は売却や不動産買取に有利です。
自治体によっては、条件をクリアした市街地調整区域においては、開発許可を可能とする規定を設けている場合もあります。
必要な住宅数や上下水道の設備、道路利用の基準を満たしていることが、条件の一例です。
開発許可に関しては、各市区町村が設けた基準に基づいて自治体が判断します。
まずは役所に相談してみると良いでしょう。

まとめ

市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて建物の建築に制限があり、自然の多さや景観を優先しているエリアのことです。
電気やガスなどのインフラが整っておらず、近隣に商業施設もないため、個人への売却はむずかしいです。
市街化調整区域に不動産をお持ちの方は、ぜひこの記事を参考に不動産買取をご検討ください。
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