不動産売却する際の相続手続きの流れとは?かかる税金や注意点も解説

相続後に不動産売却する際の手続きの流れとは?かかる税金や注意点も解説

この記事のハイライト
●相続した不動産を売却する際は相続登記の手続きが必要
●不動産売却後は、譲渡所得税や登録免許税などの税金がかかる
●不動産売却をする際は、遺産分割方法や契約不適合責任にご注意

相続した不動産を売却するときは、どのような手続きをすれば良いのかご存知ですか?
この記事では、相続後に不動産売却を検討中の方に向けて、手続きの流れや必要書類、かかる税金や諸費用、注意点を解説します。
静岡市駿河区、葵区、清水区、焼津市、藤枝市にある不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

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相続後に不動産売却する際の手続きの流れとは?

相続後に不動産売却する際の手続きの流れとは?

不動産を相続した際は、まずは相続の手続きをおこない、次に不動産売却の手続きをおこないます。

不動産の相続手続き

不動産の相続手続きの流れは、以下のとおりです。

  • 相続財産・相続人の確認
  • 遺産分割協議
  • 相続登記
  • 相続税の申告・納付

相続財産は、故人宛ての郵送物や金融機関の通帳で確認します。
不動産の場合は、固定資産税の納税通知書で確認できます。
相続人は、被相続人の戸籍謄本で確認しましょう。
遺言書があれば、遺言書に相続財産や相続人が記載されています。
遺言書がない場合は、相続人が一堂に会して遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議で誰が不動産を相続するか決まった後は、遺産分割協議書を作成し、不動産の相続登記をおこないましょう。
相続税の課税対象となる場合は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に相続税の申告・納付が必要です。
相続税の申告は、被相続人の住所地を所轄する税務署でおこないます。

相続登記の必要書類

不動産の相続登記をおこなう際は、主に以下の書類が必要となります。

  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 不動産を相続する方の住民票
  • 相続する不動産の固定資産評価証明書

そのほか、遺言書や遺産分割協議書など、相続のケースごとに必要となる書類があります。
相続登記を司法書士に依頼する場合は、委任状も必要となりますよ。

相続した不動産を売却する際の手続き

相続した不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介を依頼する不動産会社と「媒介契約」を結んで不動産会社経由で買主を募り、売買契約まで進める流れとなります。
媒介契約は、以下の3種類から選択します。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できますが、売主への販売状況の報告義務やレインズ(不動産会社が利用する不動産情報のネットワーク)への登録義務がありません。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社の不動産会社としか契約できませんが、売主への報告義務やレインズへの登録義務があります。
そのため、早期に不動産売却したい場合は、販売活動状況を把握しやすい専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。

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相続後の不動産売却にかかる税金や諸費用とは?

相続後の不動産売却にかかる税金や諸費用とは?

相続した不動産を売却した際は、どのような費用がかかるかも気になるところでしょう。
この章では、不動産売却にかかる税金や諸費用、活用できる税金の控除・特例について解説します。

不動産売却にかかる税金や諸費用

不動産売却にかかる主な税金や諸費用は以下のとおりです。

  • 譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 仲介手数料

譲渡所得税は、売却して利益が出た場合に利益(譲渡所得)に対してかかる税金です。
所得税と住民税、復興特別所得税(2037年末まで)を総称して「譲渡所得税」と呼びます。
税率は、所有期間によって以下のように異なります。

  • 所有期間5年超え:20.315%(所得税+復興特別所得税15.315%、住民税5%)
  • 所有期間5年以下:39.63%(所得税+復興特別所得税30.63%、住民税9%)

印紙税は売買契約書を作成する際にかかる税金で、契約金額に応じて収入印紙を契約書に貼り付ける方法で納税します。
2024年3月31日までは軽減税額が適用され、税額は500万円超え~1億円以下の契約金額の場合は5,000円~3万円です。
登録免許税は、抵当権抹消登記の手続きが必要な場合にかかり、不動産1個につき1,000円かかります。
仲介手数料は不動産会社によって異なりますが、法律で上限が定められています。
売却代金が400万円未満の空き家等を売却する場合は、「18万円+消費税」が仲介手数料の上限となりますよ。

不動産売却にかかる税金の控除・特例

相続した不動産を売却した際に活用できる税金の控除・特例は以下の2つです。

  • 取得費加算の特例
  • 相続空き家の3,000万円特別控除

相続税を納税した方は、その相続税の一部を取得費として譲渡所得の計算時に加算することができます。
相続税の一部を取得費として加算することで譲渡所得の金額が減り、結果的に譲渡所得税の節税につながりますよ。
相続空き家の3,000万円特別控除も、適用されれば譲渡所得税の節税になります。
相続した空き家を耐震リフォーム後に売却または解体後に売却した場合は、譲渡所得から最大3,000万円控除することができます。
そのため、譲渡所得が3,000万円以下の場合は特別控除の適用で0円となり、譲渡所得税を非課税にすることができますね。

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相続後の不動産売却における注意点とは?

相続後の不動産売却における注意点とは?

相続後の不動産売却における注意点は、以下の3つです。

注意点①相続登記後に売却する

相続した不動産は、故人の名義のままでは売却できません。
相続登記の手続きをおこない、相続人に名義変更してから不動産売却をおこないましょう。
また売却しない場合でも、法改正により相続登記は2024年4月1日から義務化されます。
正当な理由なく相続登記を怠った場合は、過料が課されることもあるためご注意ください。

注意点②遺産分割方法をしっかり話し合う

相続人が複数いる場合は、相続人全員でしっかりと遺産分割方法を話し合いましょう。
とくに不動産の場合は、現金と違って分けるのがむずかしいため、遺産分割協議の際にトラブルになりやすいです。
不動産の遺産分割方法は、以下の3種類になります。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割

現物分割の場合は、不動産をそのまま各相続人が単独で取得することになるため、とくに問題となりません。
注意が必要なのは、代償分割と換価分割です。
代償分割は、一人が不動産を相続する代わりに、そのほかの相続人に代償金を支払う方法になります。
代償分割をする場合は、相続人の間でトラブルとならないように代償金の額をしっかりと話し合っておく必要があります。
換価分割は、不動産を売却し、売却代金を相続人の間で分割して受け取る方法です。
換価分割では、売却を反対する相続人がいたり、売却方法でトラブルになったりする可能性があるため遺産分割協議の際にしっかりと話し合っておきましょう。

注意点③契約不適合責任

築年数の古い実家を相続した場合は、契約不適合責任に注意が必要です。
契約不適合責任とは、売却した物件が契約内容と一致しない場合に売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、売買契約後に雨漏りやシロアリなどの物件の不具合が発覚した場合、その内容が契約書に記載されていなければ、買主から損害賠償を請求される恐れがあります。
契約不適合責任を回避するには、売却前に不動産に不具合がないかしっかりと調査しておくことが大切です。
ちなみに、インスペクションをおこなえば、住宅の専門家が建物の状況や不具合を詳細に点検・調査してくれますよ。
インスペクションの報告書があれば、買主も安心して購入することができるでしょう。

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まとめ

相続した不動産を売却する際は、事前に遺産分割協議や相続登記の手続きが必要です。
不動産売却で利益が出た場合は譲渡所得税がかかりますが、特別控除や特例を利用することで節税ができますよ。
私ども「U2JAPAN株式会社」は、静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市の不動産売却をサポートしています。
相続した不動産の売却を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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