不動産売却時にかかる税金は3種類！譲渡所得税の計算方法や節税方法を解説

初めて不動産を売却する方は、どのような税金がいくらぐらいかかるのか気になりますよね。
不動産売却でかかる税金を事前に調べておくことで、節税対策ができます。
この記事では、不動産売却時にかかる3種類の税金の内容と、そのなかでもとくに重要となる譲渡所得税の計算方法、節税方法を解説します。
静岡市駿河区、葵区、清水区、焼津市、藤枝市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご一読ください。

不動産売却時にかかる3種類の税金とは？

不動産売却の際は、売買契約時から翌年の確定申告までの期間に3種類の税金が発生します。
それぞれの税金の内容と金額は以下のとおりです。

①印紙税

不動産の売買契約を結んだ際は、売買契約書に対して印紙税が発生します。
契約金額に応じて税額が決まり、収入印紙を契約書に貼り付ける方法で納税します。
印紙税は売主と買主が折半で負担することになり、それぞれ契約書を1通ずつ保管するのが一般的です。
2024年3月31日までの間に作成される契約書については、軽減税額が適用されます。
軽減後の税額は以下のとおりです。

• 500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超え1億円以下：3万円

なお、電子契約で売買した場合は印紙税がかかりません。

②登録免許税

不動産売却後は、所有権移転登記と抵当権抹消登記の2種類の登記手続きが必要となります。
所有権移転登記とは、売主から買主に不動産の名義を変更する手続きのことです。
所有権移転登記の申請をする際は登録免許税がかかりますが、一般的には買主が負担します。
抵当権抹消登記とは、住宅ローンの担保として抵当権を設定している場合に、その抵当権を外す手続きのことです。
抵当権抹消登記の申請時にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

③譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合は、利益に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は、所得税と住民税、復興特別所得税の3種類の税金の総称です。
なお、復興特別所得税は東日本大震災の復興のために課される税金で、2037年12月31日まで所得税に対して2.1％加算されます。
譲渡所得税は、売却した年の翌年の確定申告時に申告しましょう。
納税タイミングは、所得税と復興特別所得税は確定申告時に、住民税は申告した年の5月以降に市町村から納付書が送付されます。

不動産売却時にかかる税金で重要な譲渡所得税

不動産売却時にかかる税金で、もっとも支払い額が高くなりやすいのが譲渡所得税です。
また、譲渡所得税は所有期間によって税率が変わるため、売却するタイミングに注意が必要です。
譲渡所得税の計算方法は、2回に分けておこないます。

譲渡所得の計算

譲渡所得とは、売却代金から不動産取引にかかった費用等を引いて算出される利益のことです。
計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝売却代金－（取得費用＋譲渡費用）
取得費用とは、不動産を取得したときにかかった費用で以下の項目が挙げられます。

• 不動産の購入代金
• 不動産取得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 仲介手数料

なお、売却する不動産が建物の場合は、建物の取得費用から減価償却費差し引きます。
減価償却費とは、経年劣化によって目減りした価値を費用として差し引く会計上の勘定科目のことで、非事業用の不動産の場合は以下の方法で計算します。
減価償却費＝取得費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造によって以下のように異なります。

• 木造住宅：0.031
• 軽量鉄骨住宅：0.025
• 鉄筋コンクリート住宅：0.015

譲渡費用は、不動産売却時にかかった費用のことで、以下の項目が挙げられます。

• 印紙税
• 土地の測量費
• 建物の解体費用
• 仲介手数料

譲渡所得税の税率

前述のとおり、譲渡所得税は所有期間によって税率が異なります。
所有期間ごとの税率は以下のとおりです。

• 5年超え：20.315％（所得税＋復興特別所得税15.315％、住民税5％）
• 5年以内：39.63％（所得税＋復興特別所得税30.63％、住民税9％）

所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以内の場合は短期譲渡所得と呼び、長期譲渡所得のほうが税率は安くなります。
所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準に数えます。
そのため、不動産の購入日から売却日までを数えて5年を経過していたとしても、売却年の1月1日時点で5年を超えていなければ短期譲渡所得です。
たとえば、2017年4月1日に購入し2022年5月1日に売却した場合は、2022年1月1日時点では5年を超えないため、短期譲渡所得となります。
所有期間が5年を超えるか超えないかのラインにある方は、売却タイミングによって税率が大きく変わるため、ご注意ください。

不動産売却にかかる税金の節税方法とは？

不動産売却時の譲渡所得税は、売却するタイミングによって以下の3種類の控除・特例で節税が可能です。

①3,000万円の特別控除

マイホームを売却した際は、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
そのため譲渡所得が3,000万円以下だった場合は、譲渡所得税がかかりません。
ただし、3,000万円の特別控除を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

• 住まなくなってから3年以内に売却
• 売却までの間に事業用として収益を得ていない
• 売却した年から3年前までに同じ特例を受けていない
• 取引相手が親子など、特別な関係ではない

なお、相続した空き家についても一定の要件に当てはまる場合は、3,000万円の特別控除の適用が受けられますよ。

②軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例で節税ができます。
譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については、通常20.315％の税率が14.315％まで軽減できます。
軽減税率の適用要件は、以下のとおりです。

• 日本国内の自宅か、自宅とともにその敷地を売る場合
• 住まなくなってから3年以内の売却
• 取引相手が親子など、特別な関係ではない

なお、軽減税率の特例は前述の3,000万円の特別控除と併用して利用できます。

③マイホームの買い替え特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却し、一定期間内に新たなマイホームに買い替えた場合は、譲渡所得税の納税を繰り延べることができます。
繰り延べできる税金は、新居の購入額によって異なります。
売却するマイホームよりも新居の購入額のほうが高いあるいは同額の場合は、譲渡所得税は全額を次に売却するときまで繰り延べることができますよ。
買い替え特例の主な適用要件は、以下のとおりです。
売却した住宅の要件

• 売却した年の1月1日における所有期間が10年を超える
• 売却代金は1億円以下
• 居住期間が10年を超える
• 取引相手が親子や夫婦など特別な関係でない

新居の要件

• 建物の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡以下
• 耐火建築物の場合は築25年以内、または現行の耐震基準を満たすもの

そのほかにも細かい要件がありますが、詳しくは国税庁ホームページでご確認ください。
なお、買い替え特例を受ける場合は、前述の3,000万円特別控除や軽減税率と併用できませんのでご注意ください。

まとめ

不動産を売却した際は、印紙税や登録免許税、譲渡所得税の3種類の税金がかかります。
譲渡所得税については売却時の利益に対してかかり、所有期間によって税率が異なります。
マイホームを売却した際は、一定の要件に当てはまれば3,000万円の特別控除や軽減税率の特例で節税することも可能です。
私ども「U2JAPAN株式会社」は、皆様の不動産売却や困りごとを解決するエージェント（代理人）です。
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