投資用マンションの売却タイミングは?準備と注意点も解説

投資用マンションの売却タイミングはいつ?売却のための準備と注意点も解説

この記事のハイライト
●投資用マンションの売却は、大規模修繕の前や路線価が上昇しているときのタイミングがおすすめである
●投資用マンションを適切なタイミングで売却するためには、売却準備を早めに済ませておくと良い
●投資用マンションの売却では、居住用物件との違いやローン残債は完済する必要があることに注意する

投資用マンションなどの収益物件を所有していらっしゃる方のなかには、将来に対しての不安やマイナス収支などにより売却を検討されている方も多いのではないでしょうか。
高く損なく売却するためにも、適切なタイミングを見極めて売却を進めていくことが大切です。
そこで、投資用マンションの売却に適したタイミングや売却のための準備、また売却時の注意点について解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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投資用マンションの売却タイミング①いつが良い?

投資用マンションの売却タイミング①いつが良い?

投資用マンションを売却する際は、誰もができるだけ高く早く売却したいものです。
そのためには、売却に適したタイミングを見極めることが重要になってきます。
まずは、投資用マンションの売却タイミングはいつが良いのかについて解説します。
高値で損をしない売却タイミングは、以下の3つです。

①大規模修繕前のタイミング

まず1つ目におすすめの売却タイミングは「大規模修繕前」です。
マンションは、通常築10~20年で大規模修繕をおこないます。
大規模修繕には毎月積み立てている修繕積立金が使われますが、多くの場合が築10~15年のタイミングで値上がりします。
また、工事費の値上がりにより積立金だけでは賄えず、不足分を大家さんが負担するというケースも少なくありません。
ただし、大家さんが負担に合意しない場合は大規模修繕ができず、マンションの資産価値が下がってしまう恐れもあります。
そうなれば、買主が見つかりにくくなるなどデメリットしか生じません。
そのため、大規模修繕前のタイミングで売却を検討してみると良いでしょう。

②路線価が上昇しているタイミング

2つ目は、路線価が上昇しているタイミングで売却することです。
路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格のことで公的価格の1つです。
路線価は相続税評価額のことで、相続税や贈与税を計算する際にも用いられます。
この路線価が上昇しているということは、不動産価格が上昇している可能性が高いと言えるでしょう。
そのため、このタイミングで売却すれば高値売却も期待できるかもしれません。

③家賃が近隣相場よりも高いタイミング

売却に適したタイミングの3つ目は、投資用マンションの家賃が近隣の相場よりも高い場合です。
このような投資用マンションであれば、即収益が見込めるため早期に売却できる可能性があるでしょう。
投資用マンションは、入居者がいる場合でも売却することはできます。
そのような物件を「オーナーチェンジ物件」と呼びますが、書面上の手続きのみで売却可能です。
通常、オーナーチェンジ物件は、内覧できないなどの制約から売却価格が下がる傾向にあります。
しかし、家賃が相場よりも高いとなれば魅力的な物件となり、早期・高値で売却できる可能性も高いでしょう。

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投資用マンションの売却タイミング②必要な準備について

投資用マンションの売却タイミング②必要な準備について

通常、不動産を売却する際は、最低でも3~6か月程度必要です。
そのため、適切なタイミングで売却できるように、事前準備をしっかり済ませておきましょう。
売却前の準備でおこなっておくべきことは以下のとおりです。

  • 管理会社へ連絡をする
  • 不動産相場を調査しておく
  • 必要書類の準備

これらの売却前の準備について見ていきましょう。

準備1:管理会社へ連絡をする

まず売却するにあたってマンションの管理会社へ連絡をし、組合員の資格喪失届けおよび管理費・修繕積立金の清算をおこないましょう。
この手続きは、マンション売却前に必ず必要です。
スムーズに手続きを進められるためには、事前に提出方法や清算額などを確認しておくと良いでしょう。

準備2:不動産相場を調査しておく

投資用マンションの売却前には、不動産価格の相場も調査しておくことをおすすめします。
所有しているマンションがどのくらいの価格で売却できるのかを事前に把握しておけば、買主との交渉もしやすくなるでしょう。
不動産の価格調査には、売り出し中の不動産情報が掲載されている不動産ポータルサイトを利用します。
立地や種別、築年数などの条件で検索すれば、類似物件などを簡単に調べることが可能です。
自分の所有している投資用マンションと似た物件を探して相場を確認しておきましょう。

準備3:必要書類の準備

投資用マンションを売却するにあたって、さまざまな書類を準備する必要があります。
必要書類には以下のようなものが挙げられます。

  • 本人確認書類・実印・印鑑証明書
  • 登記事項証明書
  • 権利証、登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書
  • マンションの管理規約・維持費などの書類

登記事項証明書や登記識別情報は、法務局の窓口もしくはインターネットを介して請求することも可能です。
固定資産税納税通知書は、固定資産税を日割り清算するために必要になります。
発行に時間がかかる書類もあるため、早いうちから準備することをおすすめします。

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投資用マンションの売却タイミング③売却時の注意点

投資用マンションの売却タイミング③売却時の注意点

最後に、投資用マンションを売却する際の注意点を確認しておきましょう。
主な注意点は以下の3つです。

  • 早めに不動産会社へ相談する
  • 居住用物件のほうが価値が高いケースもある
  • ローン残債がある場合

これらの注意点についてご説明します。

注意点①早めに不動産会社へ相談する

投資用マンションの売却を考えたら、まずは不動産会社へご相談ください。
売却タイミングや売買のノウハウに精通しているプロの意見がおすすめです。
投資用マンションの売却を成功させるためにも、投資用物件の売買実績がある不動産会社を選択しましょう。
U2JAPAN株式会社では、売却に関するご相談を随時承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

注意点②居住用物件のほうが価値が高いケースもある

投資用マンションは、入居者が入ったままでも売却することはできます。
その際は、物件のオーナーだけが変わるオーナーチェンジ物件として売り出すことになるでしょう。
しかし、空室時のほうが高く売れる可能性があるため注意が必要です。
なぜなら空室物件であれば、買主も住みたい場合に居住用物件としても利用できるからです。
状況によっては、収益物件の価値よりも居住用物件のほうが価値が高くなる可能性もあるため、売り方も考慮するべきと言えるでしょう。

注意点3:ローン残債がある場合

ローン残債があっても、投資用マンションを売却することは可能です。
しかし、売却するためにはローン残債を完済する必要があります。
売却価格がローン残債を下回る場合は、残りを自己資金などで賄う必要が出てきます。
そのためローン残債がある場合は、まずはどのくらいの売却価格になるのか査定をしてローン残債と比べ確認しておくと良いでしょう。

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まとめ

投資用マンションを適切なタイミングで売却するためには、路線価や家賃、大規模修繕などから判断すると良いでしょう。
ただし、売却完了までには3~6か月の期間が必要となるため、売却準備を早めにおこなっておくことをおすすめします。
また、売却を成功させるためには、不動産会社の意見もぜひ参考にして進めてください。
静岡市の不動産売却なら「U2JAPAN株式会社」へ。
静岡市だけではなく、焼津市・藤枝市と幅広い地域でのご提案が可能です。
経験豊富なスタッフが多数在籍しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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