収益物件の売却における査定の種類とは？査定時の注意点も解説

収益物件の売却価格を知るには、まず不動産会社に査定を依頼する必要があります。
その際に「どのような要素が査定に影響するのだろう」と気になる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、収益物件の査定方法や査定に影響するポイント、査定時の注意点などを解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

売却前に知っておきたい！収益物件の査定方法の種類とは

収益物件に限らず、不動産の査定方法には複数の種類があります。
代表的な査定方法は以下の3つですが、収益物件においては「収益還元法」を用いるのが一般的です。

• 収益還元法
• 取引事例比較法
• 原価法

ここからは、収益物件の査定でよく用いられる収益還元法と、その他の査定方法について解説します。

収益還元法

収益還元法とは、対象の不動産が「将来どのくらい稼ぎ出せるのか」という収益性を重視した査定方法です。
不動産の収益性が高ければ高いほど物件の価値が上がるため、査定額も高くなるのが特徴です。
収益還元法の計算方法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。
直接還元法の計算式は以下のとおりです。
不動産価格（収益価格）＝1年間の純収益÷還元利回り
純利益は家賃収入から経費などを差し引いたあとの利益のことで、還元利回りは不動産から得られる投資利回りのことです。
なおDCF法では、将来得られるだろう利益と売却時の予想価格を現在の価格に割り引き、それらを合計して査定額を求めます。
はじめに、何年後にいくらで売却するかを決めて、それまでに得られる収益の価値を計算し直して価格を出す仕組みです。
計算方法が少々複雑ですが、直接還元法より精度の高い査定が期待できます。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象不動産と類似する物件の取引事例と比較して、査定額を求める方法です。
たとえば40坪の不動産を査定する際に、条件が類似する以下2つの物件を参考データとして利用したとします。

• 不動産A：50坪・2,000万円
• 不動産B：80坪・3,000万円

この場合は、次のような計算式を使えば、対象不動産の査定額を算出できます。
（2,000万円÷50＋3,000万円÷80）÷2×40＝1,550万円
ただ不動産会社が査定する際は、個別的要因や経済状況の変化なども考慮するため、ここまで単純な計算にはなりません。
この査定方法は、住居用不動産や土地の価格を求める際によく用いられています。

原価法

原価法とは、再調達原価を基準に査定価格を求める方法です。
再調達原価とは、今建っている建物を解体して、同じ建物を建てた際にかかる費用のことです。
まず、対象不動産の再調達価格を割り出し、その価格から減価調整をして現在の評価額を査定します。
減価調整とは、築年数の経過によって低下する価値を差し引くことで、以下の計算式で求められます。
査定価格＝再調達原価×延床面積×（耐用年数の残数÷法定耐用年数）
法定耐用年数は建物の構造によって異なり、木造が22年、軽量鉄骨造（3～4mm）が27年、鉄筋コンクリート造が47年です。
原価法は、居住用不動産における一戸建ての建物部分を査定する際によく用いられています。

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収益物件の売却価格を左右する査定のポイントとは

収益物件と居住用物件では、査定のポイントがまったく異なります。
ここからは、収益物件の査定で重視されるポイントを解説します。

入居率

入居率の高い収益物件は、査定額も高くなるのが一般的です。
売却時に入居者がいると買主はすぐに家賃収入を得られるため、投資家からの高い需要が期待できます。
収益物件の経営においてもっとも避けたいのが空室リスクなので、部屋が埋まっているだけでもプラスの評価がつくでしょう。
ここでの注意点は、全体の何割の部屋が埋まっているかという基準だけでは判断できないことです。
「年間でどれくらい入居率を維持できたか」という点も、入居率の判断基準として重視されると考えておきましょう。

築年数

収益物件に限らず、建物の売買では築年数も重要な要素の1つです。
基本的には、築年数が新しいほど高く評価され、築年数が経過するほど査定額も下がっていきます。
新築されて間もない物件は設備も内装も新しく、長期的な運用が見込めるためです。
見た目がきれいだと、不動産投資の経験がない方からも好まれやすいため、幅広い層をターゲットにできるでしょう。

設備

入居者に人気のある設備を備えていると、査定時にプラスの評価がつく可能性があります。
入居者に人気のある設備とは、たとえば以下のようなものです。

• モニター付きインターホン
• オートロック
• 宅配ボックス
• 無料のWi-Fi
• オール電化

設備そのものが評価対象になるというよりは、上記のような設備があることで入居者の興味を引けるという部分が大きいです。

立地条件

立地条件も入居率の維持につながるため、最寄駅からの距離や周辺環境なども査定に影響します。
周辺環境とは、買い物施設の有無や騒音状況、治安の良さなどです。
基本的に、学校や駅、商業施設が近くにある物件は人気があるため、査定額も高くなる傾向にあります。
駅から遠かったり、交通量が多く騒がしかったりすると、マイナス評価が付く可能性もあります。

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収益物件の売却において重要な査定の注意点とは

納得のいく不動産売買をおこなうには、査定時から気を配る必要があります。
最後に、収益物件の売却に向けて、査定で失敗しないための注意点を確認しておきましょう。

資産価値が高いうちに売却する

先述したように、建物は築年数が経過するにつれて資産価値が下がっていきます。
あまりにも築年数が経過すると、外観や内装が古くなり、買主を見つけるのが難しくなります。
場合によっては、売却するために値下げを検討しなければならないこともあるでしょう。
また経年劣化が進んだ物件は、家賃を下げないと新たな入居者を確保するのが困難です。
そうなると収益率が下がるため、査定価格の下落は避けられません。
収益物件の売却においては「収益が出なくなったら売る」と考える方も少なくありません。
しかし長期的に見ると、資産価値と収益率が高い時期に手放し、より好条件の物件に買い換えるほうがお得といえます。

個人で算出した査定額を参考にしすぎない

先ほど解説した査定方法を用いれば、ご自身でもある程度の査定額を割り出すことができます。
査定を依頼する前に不動産の相場を把握しておくことは、不動産売却においてとても重要です。
しかし、個人で算出した査定額はあくまでも目安であり、精度が高いとはいえないことを理解しておく必要があります。
より確実な査定額を求めるには、市場傾向や過去の実績、地域ごとのニーズなども考慮しなければならないためです。
本格的に売却を進める際は、不動産会社に査定を依頼して、知識に基づいて算出された査定額を参考にしましょう。

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まとめ

収益物件を売却する際は、収益還元法を用いて査定額を求めるのが一般的です。
査定においては、入居率や築年数のほかに、入居率に影響する設備や立地条件も重視されます。
収益物件と居住用物件では、査定の方法やチェック項目が異なることを覚えておきましょう。
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