不動産売却の譲渡損失とは？利用できる特例や確定申告の方法について解説

不動産売却をして譲渡利益を得ると、利益に対して税金が課されます。
一方、不動産を売却して譲渡損失が出た場合、税金の軽減措置が受けられることをご存じでしょうか。
そこで今回は、譲渡損失とはどのようなものなのか、譲渡損失が出た場合に適用できる特例や、特例を利用する条件、そして特例を利用するために必要な確定申告について解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

譲渡損失とは？不動産売却における譲渡所得の計算方法を知ろう

譲渡損失とは、不動産を売却した際に出た「売却損」のことです。
不動産を売却すると売却価格が手に入りますが、その金額がそのまま売却益になるわけではありません。
不動産の売却益とは、売却価格から取得費や譲渡所得を差し引いた金額ことをいいます。
売却益は「譲渡所得」と呼ばれ、算出方法を計算式にすると下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは「不動産を購入するためにかかった費用」、譲渡費用とは「不動産を売却するためにかかった費用」をさします。
たとえば3,000万円かけて取得した不動産を500万円かけて売却し、売却価格が3,200万円だった場合、譲渡所得を求める計算式は「3,200万円－（3,000万円＋500万円）」です。
このケースでは不動産売却によって3,200万円を得ていますが、売却益があったかどうかでいうと300万円の譲渡損失が出たことになります。
なお、不動産売却で譲渡所得を得ると譲渡所得の部分に対して税金が課されるため、かならず確定申告をおこなわなくてはなりません。
譲渡損失が出た場合の確定申告は義務ではありませんが、確定申告をすると税金の軽減措置を受けられる可能性があります。
要件にあてはまれば特例を利用して節税できるので、譲渡損失が出た場合も確定申告をすべきかどうか、まずは確認してみましょう。

不動産売却で譲渡損失が出た場合に利用できる特例とは

不動産売却をして譲渡損失が出た場合、所得税や住民税を軽減する特例を利用できることがあります。
一定の要件を満たしていれば、不動産を売却した年のその他の所得を譲渡損失と相殺できる「損益通算」という制度です。
また、その年の所得だけでは譲渡損失を相殺しきれない場合、「繰越控除」として翌年以降も損益通算を利用できます。
繰越控除は不動産を売却した翌年から最大3年間利用できるため、売却した年の損益通算と合わせると最長4年にわたって所得税や住民税の軽減が可能です。
なお、不動産売却で出た譲渡損失に対し、損益通算と繰越控除を利用できる特例は2種類あります。

特例1：マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却し、新たなマイホームを購入する場合に利用できる特例です。
売却で出た譲渡損失が、損益通算および繰越控除の対象となります。
この特例を利用するための、売却不動産に対する主な条件は下記のとおりです。

• 売却する不動産の所有期間が、売却する年の1月1日時点で5年を超えていること
• 自宅として居住していた不動産であること
• 前年、前々年にこの特例を利用していないこと

また、買い換える不動産に対しても下記のような条件があります。

• 不動産売却をした前年の1月1日から翌年の12月31日までに購入すること
• 物件の床面積が50㎡以上であること
• 繰越控除を利用する年の12月31日の時点で住宅ローンの残高があること

マイホームの買い換え時に適用される特例ですが、売却と購入を同時に進める必要はありません。
マイホームを売却した年の前後1年以内に新居を購入すれば、本特例の適用対象となります。

特例2：特定居住用財産を売却した際の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

買い換えの予定がなくても、住宅ローンの支払いが残ったマイホームを売却する際に利用できる特例です。
そのため、買い換え時の特例と違い、新居に対する条件はありません。
この特例を利用するための主な条件は下記のとおりです。

• 売却する不動産の所有期間が、売却する年の1月1日時点で5年を超えていること
• 売却する相手が親族以外であること
• 売却の前日に住宅ローンの残債があり、償還期間が10年以上あること

なお、不動産の売却価格が住宅ローンの残高を上回る場合は、本特例の適用外になるので注意してください。

不動産売却の譲渡損失に関する特例を受けるには確定申告が必要

譲渡損失が出て特例を利用する場合は、かならず確定申告が必要です。
確定申告の時期は限られているので、余裕を持って必要書類を準備し手続きを進めましょう。
ここでは、確定申告の流れや必要書類などについて解説します。

確定申告の流れとは

確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日におこないます。
ただし、土日に重なるなどの理由で開始日や最終日が変更になる場合があるため、最新情報については国税庁のホームページで確認してください。
また、売却のタイミングによっては確定申告まで1年以上期間が空くケースもあるので、確定申告の時期を忘れないように注意が必要です。
確定申告の流れ1：必要書類を準備する
確定申告に向けて、まずは必要書類を準備します。
確定申告期間前の混雑を避けて、前年の年末から手配を進めておくと安心です。
なお、譲渡損失に関する確定申告の必要書類は、利用する特例によって少し異なります。
「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用する場合の主な必要書類は下記のとおりです。

• 売却不動産の登記事項証明書の原本
• 購入不動産の登記事項証明書の原本
• 購入不動産の住宅ローンなどの残高証明書

「特定居住用財産を売却した際の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を利用する場合の主な必要書類は下記のとおりです。

• 売却不動産の登記事項証明書の原本
• 売却不動産の売買契約前日時点での住宅ローン残高証明書

また、どちらの特例を利用する場合にも下記の書類が必要です。

• 売買契約書
• 仲介手数料や登記費用などの領収書
• 譲渡所得の内訳書
• 確定申告書B様式
• 分離課税用の申告書

「確定申告書B様式」「分離課税用の申告書」はお近くの税務署窓口で取得するほか、国税所のホームページからダウンロードすることも可能です。
また、国税庁の「e-Tax」を利用すれば、オンライン上で必要書類の記入と提出をすませられます。
確定申告の流れ2：必要書類を提出する
確定申告の必要書類を提出する方法は、下記の3つです。

• 所轄の税務署に宛てて送付する
• 所轄の税務署窓口に持参する
• 国税庁のe-Taxを利用する

近年はe-Taxを利用したオンライン上での確定申告が可能になりました。
e-Taxには「電子証明書」が必要ですが、ご自身の都合にあわせていつでも自宅から確定申告が進められるのでおすすめです。
電子証明書とはインターネット上で本人確認をおこなうためのもので、マイナンバーカードなどが該当します。
確定申告の流れ3：還付金を受け取る
還付金がある場合は、確定申告が受理されてから通常1か月から1か月半ほどで、指定の金融機関の口座に振り込まれます。
e-Taxを利用した場合は還付までの期間が少し短くなり、2週間から3週間ほどで還付金の受け取りが可能です。

まとめ

不動産を売却して現金を得ていても、譲渡損失が出る場合があります。
原則として、課税対象の譲渡所得がなければ確定申告の義務はありません。
しかし、譲渡損失の繰越控除や損益通算などの特例を利用するためには、確定申告が必要です。
まずは不動産売却による譲渡所得がプラスになるのかマイナスになるのかを計算し、マイナスになる場合も特例の要件に該当するかどうか確認してみましょう。
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