収益物件とは？売却するメリットとデメリットを解説

賃貸収入を得ているような収益物件を、売却したほうが良いのか迷っている方もおられるのではないでしょうか。
収益物件の売却は、メリットとデメリットの両方が存在するため、特徴や売却方法を知っておくことが大切です。
そこで、収益物件の売却をご検討中の方に向けて、そもそも収益物件とは何かや売却するメリット・デメリットについて解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で収益物件を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

収益物件とは？売却方法について

そもそも収益物件とはどのような物件のことを指すのでしょうか。
具体的に言えば、一戸建てやマンション、アパートなどの居住用物件や、オフィス物件、飲食店などのテナント物件が該当します。
このように所有の不動産を他者に貸し、毎月決まった収入を得ることができる物件のことを「収益物件」と呼びます。
また、収益物件を購入する際は、居住用ではないため「不動産投資ローン」を利用することが一般的です。

収益物件の売却方法

収益物件を売却する方法には、不動産会社へ仲介を依頼する方法と、不動産会社へ買取を依頼する2つの方法があります。
それぞれの売却方法や特徴について解説します。
売却方法①不動産会社へ仲介を依頼する
不動産会社へ仲介を依頼して買主を探す方法は以下のような流れで進めます。

• 不動産査定を依頼
• 不動産会社と媒介契約を締結
• 売却活動・買主を探す
• 買主と売買契約を締結
• 決済・引き渡し

仲介による売却の特徴は、市場価格に近い価格で売却可能なことです。
また、売り出し価格を自分で決めることができるため、高値で売却を考えている方にはおすすめの方法となります。
ただし、仲介の売却は完了するまでに3～6か月程度の時間を要することを理解しておきましょう。
また、収益物件は時間が経過するとともに、利回りが下がる可能性もあるためご注意ください。
売却方法②不動産会社へ買取を依頼する
不動産会社へ買取を依頼して売却する方法は以下のような流れで進めます。

• 不動産査定を依頼
• 不動産会社と売買契約を締結
• 決済・引き渡し

不動産会社は仲介だけでなく買取もおこなっています。
買取の場合は、仲介のように売却活動で買主を探す必要がないため、査定価格に納得すればすぐに買い取りが可能です。
買取の特徴は、とにかく売却期間が短いことです。
そのため、すぐに売却したい方や周囲の方に知られずに売却したい場合におすすめの方法と言えます。
ただし、仲介で売却するよりも価格が安くなってしまうことがあるため注意が必要です。

収益物件を売却するメリットとは

収益物件を売却すると以下のようなメリットが得られます。

• 投資計画が立てやすい
• 入居者を募集する手間が不要
• 金利上昇のリスクを避けられる
• 修繕費用が不要になる

それぞれのメリットを解説します。

メリット①投資計画が立てやすい

収益物件を売却すると、まとまった資金が得られるため投資計画が立てやすくなるメリットがあります。
売却金を次の事業を始める際の資金に充てたり、収益性の高い物件に買い替えればさらなる収益を得ることもできるでしょう。

メリット②入居者を募集する手間が不要

収益物件は、毎月決まった賃貸収入が得られるというメリットがありますが、そのためには空室を出さずに経営していくことが必要になります。
入居者が居なければ得られる収入が減ってしまいます。
そのため、収益を最大化させるためには満室にする必要があり、1部屋でも空室となればすぐに入居者を募集しなければなりません。
入居者を募集するには、広告募集などの手続きをその都度おこなう必要があり、手間と時間を要します。
売却してしまえば、このような手間がかからなくなり負担を軽減できるでしょう。

メリット③金利上昇のリスクを避けられる

収益物件は、毎月一定の収入を得ることができるため安定した投資のように見えます。
しかし、金利上昇で不動産投資ローンの金利が上がれば収益以上にお金がかかるケースもあります。
売却することで、このような金利上昇のリスクを避けることができるでしょう。

メリット④修繕費用が不要になる

修繕費用が不要になることも、収益物件を売却するメリットの1つと言えるでしょう。
建物は築年数とともに劣化していくため、定期的な修繕が必要になってきます。
高水準の賃貸経営をおこなうには、定期的な修繕と良好な住み心地を維持する必要があります。
しかし、修繕費用が予想以上にかかり、まとまった資金が必要になることも少なくありません。
そこで収益物件を売却してしまえば、修繕費用の心配や負担もなくなります。

収益物件を売却するデメリットとは

一方で、収益物件を売却すると以下のようなデメリットがあるため注意が必要です。

• 定期的な収益が得られなくなる
• 現金化までに時間がかかる
• オーナーチェンジ物件はトラブルとなる可能性がある

それぞれのデメリットを解説します。

デメリット①定期的な収益が得られなくなる

収益物件を所有していれば、毎月定期的に収益を得ることができます。
しかし、売却すると当然ながらその収益は得られなくなるため、デメリットとなるでしょう。
つまり、賃料が定期的に得られていた収益性の高い物件ほど、売却後に家計に大きな影響を与える可能性が高いのです。

デメリット②現金化までに時間がかかる

収益物件であるため、できるだけ高く売却したいと思うでしょう。
しかし、高く売却するためには上記でもご説明したように仲介による売却方法が得策です。
仲介による売却方法であれば最低でも3か月かかり、物件によっては半年以上かかることもあります。
また、築年数が経過しているような場合は、リフォームの必要性が出てくるためさらに時間がかかることも予想されます。
そのため、収益物件を売却しようとしても現金化できるまでに時間がかかることを理解しておきましょう。

デメリット③オーナーチェンジ物件はトラブルとなる可能性がある

オーナーチェンジ物件とは、入居者が居る状態で売り出している物件のことです。
買主としてみれば、新たな入居者を探す必要がなかったり、利回りを計算しやすかったりメリットが多いように思えます。
しかし、実際は入居者がいると売却価格が安くなってしまう可能性があるため注意が必要です。
その理由は、買主が入居者の状況を把握できておらず、トラブルとなってしまうことがあるからです。
また、入居者だけでなく物件の室内も見ることができないため、どのような状態の物件なのかを確認できないリスクがあることも考えられます。
そのため、入居者がいる状態で売却する際は、物件の価値が明確でなければ売れにくくなることもあるため注意しましょう。

まとめ

収益物件を売却してしまえば、まとまった資金が手に入るため、今後の投資計画を立てやすいというメリットがあります。
しかし、必ずしもすぐに売却できるわけではなく、売却までに時間がかかり家計に影響が出る可能性もあるため注意が必要です。
また、売却方法は仲介と買取の2種類があるため、それぞれの特徴を考慮して検討することをおすすめします。
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