別荘は売却しにくい?居住用住宅との違いや別荘の需要について解説

2025-01-28

別荘は売却しにくい?居住用住宅との違いや別荘の需要について解説

この記事のハイライト
●別荘の売却は居住用住宅の売却と違って3,000万円の特別控除や損益通算の特例が使えない
●別荘は修繕費用がかかることや不便な立地にあること、維持費がかかるなどの理由により売却しづらい
●田舎暮らしに憧れる方や二拠点生活をしたい方に需要がある

別荘を売却する際は「買主がすぐに見つからないのではないか」と心配になりますよね。
本記事では、別荘と居住用住宅の税制上の違いや別荘が売却しにくい理由、別荘の需要について解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で別荘の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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売却前にチェック!別荘と居住用住宅の違い

売却前にチェック!別荘と居住用住宅の違い

不動産を売却する際には、居住用の不動産と別荘とで税制上の取り扱いが異なるため、その違いを理解することが重要です。
主な違いは、以下のとおりです。

①特別控除が適用されない

居住用不動産の売却では、所得税や住民税においていくつかの税制上の優遇措置が存在します。
たとえば、譲渡所得(売却利益)から最大3,000万円を特別控除できる特例があります。
3,000万円の特別控除を受けるためには、売却する不動産が居住目的で使用されていた家屋とその敷地であることが必要です。
また、家屋を解体した場合でも、解体から1年以内に売買契約を結び、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却を完了する必要があります。
一方で、保養や娯楽目的の別荘にはこれらの優遇措置が適用されません。
別荘を売却する際には、上述の3,000万円の特別控除の対象外となり、税負担が高くなる可能性があります。

②損益通算が不可

不動産の売却時には、場合によっては損失が生じることも少なくありません。
とくに年月を経た別荘の場合、購入時の価格よりも低い価格で売却されることが一般的です。
居住用不動産においては、売却によって生じた損失は他の所得との損益通算が可能です。
たとえば、会社員の方が不動産の譲渡で500万円の損失を被った場合、その損失を給与所得から差し引くことができます。
これにより、税負担を軽減することができます。
しかし、別荘などの非居住用不動産については、このような損益通算の特例が適用されません。
そのため、別荘を売却して損失が発生した場合でも、その損失を他の所得と通算することはできず、税の面で不利益を被ることがあります。
この点を事前に理解し、不動産の売却を計画的に進めることが重要です。

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別荘が売却しにくいと言われる理由とは?

別荘が売却しにくいと言われる理由とは?

別荘は通常の居住用不動産と比較すると、買主を見つけるのが難しい傾向にあります。
主な原因は、市場での需要が限られていることにくわえて、以下のような理由も影響しています。

①修繕費用がかかる

建物の老朽化が進んでいる別荘は、修繕やリフォームに相当な費用が必要になる場合が多いです。
外装や内装のみならず、水回りやその他の設備の劣化が顕著であれば、大規模なリフォームが必要です。
通常の住宅と異なり、使用頻度が低い別荘に多額の修繕費用を投じることを躊躇する方も少なくありません。
そのため、別荘の売却は一般的な住宅よりも困難になることがあります。

②不便な立地にある

別荘が位置するエリアは、しばしば都市部から遠い場所にあり、公共交通機関の利便性が低いことが一般的です。
このような地域では自動車が必要不可欠であり、日常的な移動手段としてのアクセスが制限される場合があります。
また、人口減少が進む地域では、商業施設の数も限られており、生活に必要なサービスや施設が不足していることもあります。
このような立地条件は、別荘を利用する方にとって購入をためらう要因の1つです。
別荘の売却を検討している方は、これらの地理的・環境的特性を考慮に入れ、適切なマーケティング戦略を立てることが成功につながります。
具体的には、ターゲットとなる購入者層のニーズを正確に把握し、物件の利点を効果的に訴えることが必要でしょう。

③固定資産税や維持費がかかる

別荘を含む不動産には、利用の頻度にかかわらず固定資産税などの税金が課せられます。
また、これらの物件の維持管理にも一定の費用が必要です。
住居として必要なセカンドハウスに該当する場合、税金に関するいくつかの優遇措置が適用されることがあります。
具体的には、住宅用地の特例により固定資産税や都市計画税が軽減され、住宅および住宅用地の特例を通じて不動産取得税も軽減されます。
しかし、保養目的で利用される別荘は、これらの税金の優遇措置を受けることができません。
そのため、維持費の負担が売却の際にネガティブな要因となり得ることがあります。

④購入時に住宅ローンを利用できない

住宅ローンは、居住用不動産の購入に際して利用可能な金融商品であり、金利が優遇される重要なメリットがあります。
しかし、別荘の購入に当たっては、このような優遇された住宅ローンを利用することができません。
別荘は、主にレジャー目的で使用されるため、住宅ローンの対象外となるためです。
代替として、セカンドハウスローンの利用が考えられますが、住宅ローンに比べて審査が厳しく、金利も高めに設定されています。
その結果、購入意思があるにも関わらず、資金面の問題から購入を断念するケースも見られます。

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売却前に要チェック!別荘は需要ある?

売却前に要チェック!別荘は需要ある?

別荘は富裕層向けのイメージが強いですが、近年では保養目的以外での利用に関心が高まっています。
多様な生活スタイルを求める方々によって、購入層の幅が広がっているのです。
とくに、以下のような方々に需要があります。

田舎暮らしに憧れる方

近年は、田舎暮らしを希望する方々が増えており、かつては定年退職後のセカンドライフの選択肢とされていた地方移住が、若年層にも注目されています。
自然豊かな環境での子育てや、海山のレジャーを楽しむ生活に惹かれる方が多いため、これらのニーズに応じた別荘の活用が進んでいるのです。
また、築年数の経った別荘は、古民家としての需要が見込まれることもあります。
これらの物件は価格が比較的低めに設定されるため、リフォームを施さずに売却するのも1つの手です。
さらに、別荘をお試し移住者向けの賃貸物件として提供すると、新たな市場を開拓することができます。
田舎暮らしに興味があるものの、移住を決断するまでには、さまざまな不安があるため、お試し移住を通じて気軽に体験してもらうことが可能です。
このような取り組みは、入居者がその別荘を気に入った場合、購入へとつながることもあります。
また、空き家バンクを利用することにより、購入希望者や賃貸希望者とのマッチングが容易になるため、自治体の制度を活用するのも1つの効果的な方法です。

二拠点生活をしたい方

田舎暮らしに憧れを抱く一方で、仕事の制約などにより実現が難しい場合も少なくありません。
しかし、リモートワークの普及により、デュアルライフ(二拠点生活)が注目されるようになり、休日やリモートワークを活用して田舎の別荘で過ごすスタイルが人気を集めています。
このような生活様式では、平日は都市部での仕事を続けながら、週末やリモートワークが可能な日は別荘で過ごすというパターンが一般的です。
デュアルライフを選ぶと、完全に現在の生活拠点を離れる必要がなく、仕事とプライベートのバランスを保ちながら、自然環境でのリフレッシュも享受できます。
また、デュアルライフを実践する際は、拠点間の移動が増えるため、都市部からアクセスの良い場所にある別荘がとくに需要があるでしょう。

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まとめ

別荘の売却は、居住用住宅の売却と違って、3,000万円の特別控除や損益通算の特例が使えません。
また、修繕費用や不便な立地、維持費がかかるなどの理由により売却しづらいです。
しかし、田舎暮らしに憧れる方や二拠点生活をしたい方には需要があるでしょう。
静岡市の不動産売却ならU2JAPAN株式会社へ。
静岡市だけではなく、焼津市・藤枝市と幅広い地域でのご提案が可能です。
経験豊富なスタッフが多数在籍しておりますので、お気軽にお問い合わせください。


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