不動産会社がおこなう建物の査定方法は？事前にやっておくべきことも解説

不動産却をお考えになったとき、まずは不動産会社にどのくらいの価格で売れるのか、査定を依頼するのが一般的です。
土地や建物早く・高く売るためにも、査定がどのようにおこなわれているのかを知っておくと安心できます。
今回は建物における査定方法や流れ、事前にやることについて解説します。
これから一戸建てを売却しようとしている方は、ぜひ参考になさってください。

不動産会社がおこなう建物の査定方法とは？

まずは、不動産会社がおこなう建物の査定方法について解説します。
査定には2つの種類があり、それぞれ特徴やメリットが異なるため、チェックしておきましょう。

簡易（机上）査定の特徴と方法

簡易（机上）査定とは、インターネット上のデータや、売主から提示された情報などで金額を算出する方法です。
類似物件における過去の取引事例や、公示地価（国が公表している土地の価格）を参考にすることもあります。
また、建物の築年数や土地の広さ、間取りもなども、インターネット上のデータやヒヤリングした情報から把握することが可能です。

メリット

簡易（机上）査定のメリットは、すぐに結果がわかることです。
先述のとおり、簡易（机上）査定はインターネット上のデータや、売主から提示された情報などで金額を算出します。
スピーディーに結果を知ることができるため「まだ売るか決めていないが、だいたいいくらぐらいになるのか知りたい！」という方に適しているでしょう。
また、簡易（机上）査定は、不動産会社の担当者が現地にくるわけではありません。
そのため、建物を売ることを周囲の方に知られることなく、査定をおこなえます。
スケジュールを調整したり訪問に対応したりする必要もなく、手間がかからないこともメリットです。

デメリット

簡易（机上）査定のデメリットは、精度が劣ることです。
実際に現地に足を運ばず、データ上で算出するため、建物の状態や周辺環境が把握できません。
建物の価値に影響するようなポイントを反映できないため、適正な売り出し価格を知りたい方には不向きといえるでしょう。

訪問査定の特徴と方法

訪問査定とは、不動産会社の担当者が建物を実際に見て、結果をお出しする方法です。
そのため、建物を売ることがすでに決まっている場合は、簡易（机上）査定ではなく、最初から訪問査定を選ぶのがおすすめといえます。

メリット

訪問査定のメリットは、より精度の高い結果を算出できるところです。
日当たりや建物の状態、土地の形状や道路の幅員など、簡易（机上）査定ではわからないところを、結果に反映させることができます。
周辺環境も実際にチェックできるため、現実的な数字を見ることが可能です。

デメリット

デメリットは、結果をお出しするまでに時間がかかることです。
現地に足を運ぶ時間や、実際に室内を確認する時間、調査報告をまとめる時間など、簡易（机上）査定より多くの手間がかかります。
「少し時間がかかっても良い！」「なるべく精度の高い査定をおこないたい！」という方に、向いているといえるでしょう。

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建物を査定に出す際の流れと方法

続いて、建物を査定に出す際の流れと、方法について解説します。

流れ1：査定依頼をする

流れの最初におこなうことは、不動産会社に建物がどのくらいの価格で売れるのかを相談することです。
依頼したい不動産が見つかったら、電話やメール、インターネット上から建物の情報などを伝えます。
必要となる主な情報は、下記のとおりです。

• 建物の所在地
• 築年数
• 間取り
• 面積など

知っている情報を、できる限り多く伝えることがポイントです。

流れ2：訪問査定の依頼をおこなう

次の流れは、訪問査定の依頼をおこなうことです。
簡易査定の結果にご納得いただけた場合、そのあと訪問査定をおこないます。
先述のとおり、訪問査定とは不動産会社の担当者が建物を実際に見て、日当たりや建物の状態、土地の形状や周辺環境のなどを調査する方法です。
そのため、おおまかな金額が算出できたタイミングで、一般的には不動産会社から連絡が入ります。
スケジュール調整をおこなったうえで、訪問日を決定なさってください。
訪問査定の際に必要となる主な書類として、下記が挙げられます。

• 登記簿謄本
• 権利証または登記識別情報通知
• 境界が確認できる書類
• 建物の設計図書
• 固定資産評価証明書など

法務局で取得したり、購入時にもらったりする書類となります。

流れ3：現地調査の実施

次の流れは、現地調査の実施です。
約束の日に、実際に不動産会社の担当者が建物を見にきます。
その際、売却したい時期や希望の売り出し金額などを伝えることも可能です。

流れ4：査定結果の報告と確認

最後は、査定結果の報告と確認となります。
現地を調査したあと、約1週間で結果をお出しできるのが一般的です。
なぜこの金額になったのか、根拠をしっかりとお伝えいたします。

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方法とともに知っておきたい建物の査定を依頼する前にやることとは？

最後に、建物の査定を依頼する前にやることについて解説します。

やること1：類似物件における売買相場の把握

やることとしてまず挙げられるのが、類似物件における売買相場の把握です。
相場をあらかじめ把握しておけば、売り出し価格の目安を知ることができます。
また、調査結果の金額が、適正価格か否かを判断することも可能です。
土地の場合は、売りたい建物があるエリアの公示地価を参考します。
マンションなら同じマンション内で売り出されている、ほかの部屋のチラシなどが参考になるでしょう。
一戸建ての場合、相場の把握が少し難しいため、不動産会社での査定がおすすめです。

やること2：売りたい建物の長所の把握

売りたい建物の長所の把握も、やることのひとつです。
購入すると得られるメリットや、住んでいたからこそわかる魅力的なところを確認しておきます。
リフォームをしている場合、いつ、どのような工事をおこなったのかを伝えておくことが大切です。
マンションであれば、大規模修繕もぜひアピールしたい点となります。
リフォームや大規模修繕は、不動産の資産価値を左右するポイントです。
不動産会社に相談する前に、伝えておきたいところや長所を確認し、メモなどに書き留めておくことをおすすめします。

やること3：改修履歴の確認

改修履歴の確認も、やることのひとつです。
修繕した履歴や、ホームインスペクションなどをおこなったことも、事前に確認しておきます。
シロアリ駆除や外壁塗装といった履歴は、アピールポイントのひとつです。
住宅性能評価書や、耐震診断などを過去におこなっていることも、伝えておきたい内容といえるでしょう。
建築家などの専門家による客観的な評価が実施されている建物は、評価が高くなる傾向にあります。

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まとめ

査定には2つの種類があり、それぞれ特徴やメリットが異なりますが、すでに売ることが決まっている場合は訪問査定を最初から選ぶのがおすすめです。
不動産会社への依頼や実際の調査を経て、1週間程度で結果が出るのが一般的です。
事前にやることとして挙げられるのは、類似物件における売買相場や売りたい建物の長所の把握、修繕履歴の確認などとなります。
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