不動産売却は非居住者でも可能？流れや税金について解説

近年は、日本の企業が海外に店舗や事務所を展開するケースが増えています。
転勤や移住にともない、海外で生活する日本人も増加中です。
では、海外に住んでいるときに土地や建物を売ることになった場合、売却は可能なのでしょうか？
今回は非居住者でも不動産売却は可能なのか、流れや税金について解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

非居住者でも不動産売却は可能？

まずは、非居住者でも不動産売却は可能なのか、非居住者の定義を含めて解説します。

土地や建物の売却は可能？

結論から申し上げますと、非居住者でも不動産売却は可能です。
先述のとおり、転勤や移住で日本を離れ、海外で生活している日本人が増えています。
海外に住んでいる場合、通常の不動産売却の際と異なる書類を準備したり、手続きをおこなったりする必要があるもの、売却自体は可能となります。

非居住者の定義とは？

非居住者の定義は、下記のとおりです。

• 海外の在住期間が1年以上ある
• 日本国内に住所がない

上記の条件を満たした場合、非居住者とみなされます。
仕事の海外赴任や移住以外に、1年以上の留学なども対象です。
ちなみに非居住者とは、居住者以外の個人を指します。
住所が日本にあるか、現在まで引き続き1年以上、日本国内に「居所」がある個人のことです。
住所は生活の本拠のことで、その場所が生活の本拠か否かは、客観的な事実関係から判断されることになります。
居所とは、生活の本拠とまではいえないものの、今現在住んでいる場所のことです。
ちなみに居住者のうち国内に永住する意思がなく、日本国内に住所や居所がある期間が過去10年のうち、5年以内の方を非永住者と定義しています。

不動産売却の注意点とは？

非居住者は日本に住所がないため、そもそも住民票がありません。
不動産売却をする際は、所有者の住民票が必要になります。
ご自身では売却の手続きができないため、弁護士や司法書士などの専門家を代理人として選任する必要があります。
また、日本国内にいる場合とは、異なる手続きや書類が必要となるので注意が必要です。

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非居住者が不動産売却をおこなう際の流れ

続いて、非居住者が不動産売却をおこなう際の流れについて解説します。

流れ1：不動産会社と専門家を探す

はじめにおこなうことは、不動産会社と専門家を探すことです。
不動産会社は、非居住者の売却に対応しているところを選びます。
不動産会社は静岡市や焼津市、藤枝市にも複数ありますが、対応していないところもあるので注意が必要です。
探す際は、あらかじめ非居住者であることを伝えておくと良いかもしれません。
また、不動産会社を探すのと同時に、売却手続きを依頼する専門家も調べておきます。
土地や建物の売却では、法的な手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

流れ2：必要書類を揃える

次の流れは必要書類の準備です。
先述のとおり、日本国内にいる場合とは書類が必要となります。
どのような書類が必要になるかは、後述します。

流れ3：売却活動をおこなう

必要書類の準備が整ったら、売却活動を開始します。
不動産売却の方法は、仲介と買取の2種類があり、それぞれ引き渡しまでの流れやメリットが異なります。
仲介とは、不動産会社に売却活動を依頼し、不動産会社が買主を探す方法です。
成約に至るまで時間がかかることなどがデメリットですが、相場に近い価格で売りやすいといったメリットがあります。
買取とは不動産会社が買主となり、直接土地や建物を買取する方法です。
相場より安く売ることになるものの、スピーディーに現金化できることなどがメリットとなります。

流れ4：買主と売買契約を締結する

買主が決まったら、売買契約を締結します。
仲介の場合は個人の買主と、買取の場合は不動産会社と契約を結びます。

流れ5：決済と引き渡し

最後に決済と引き渡しをおこない、不動産売却の完了です。
決済と引き渡しの際、一般的には売主も立ち会うことになります。
しかし、非居住者の場合はあらかじめ決めておいた、代理人の立ち会いが必要になることが注意点です。

必要書類

主な必要書類は、下記のとおりです。

• 在留証明書
• サイン証明書
• 代理権限委任状

在留証明書とは、日本人が海外のどこに住んでいるのかを証明する書類です。
海外に3か月以上住んでいることや、日本に住民登録がされていないこと、在留証明書を取得したい本人が在住先の日本大使館や領事館で申請できることなどが条件となります。
サイン証明書とは、日本の印鑑証明書が必要な手続きの際に代わりとなる書類です。
日本国籍であることや、在留証明書と同様、取得したい本人が在住先の日本大使館や領事館で申請できることなどが条件となります。
代理権限委任状とは、不動産売却時に、代理人を立てる際に必要となる書類です。
選任基準が法的に決まっていないため、親族を代理人にすることもできます。
しかし、本人と同等の権限が与えられることになるため、弁護士や司法書士などの専門家を選任するのがおすすめです。

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非居住者の不動産売却にかかる税金

最後に、非居住者の不動産売却にかかる税金について解説します。

かかる税金とは？

非居住者が不動産売却をした場合、通常の売却と同じように譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは、所得税と住民税を総称したもので、譲渡所得（利益）に対してかかる税金です。
税金の金額を知るためには、下記の計算式で譲渡所得を求めます。
不動産売却で得た総収入－取得費－譲渡費用
取得費とは、売却する土地や建物を購入した際にかかった費用です。
建築費用や不動産取得税などが挙げられます。
譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用を指し、仲介手数料や印紙税などのことです。
譲渡所得が求められたら、下記の所有期間に応じた税率をかければ、譲渡所得税を計算できます。

• 所有期間5年以下：39.63％
• 所有期間5年超え：20.315％

所有期間5年以下の場合、税金の計算には短期譲渡所得の39.63％を用います。
5年を超えて売る場合は、用いる税率は長期譲渡所得の20.315％です。

日本と異なる注意点とは？

非居住者でも土地や建物を売った場合、源泉徴収がおこなわれます。
ただし、日本国内における取引とは異なり、非居住者から不動産を購入した買主は、売却代金の約10.21％を源泉徴収として納めなくてはなりません。
そのあと、売却代金から納めた金額を差し引いた額を、売主が受け取るという流れです。
非居住者の場合、申告漏れ防止のため、買主に対する源泉徴収が義務付けられています。

控除は対象？

条件を満たせば、3,000万円の特別控除を利用することができます。
この控除は、譲渡所得から最大3,000万円が控除できる特例で、利用すれば税金の負担を軽減することが可能です。

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まとめ

非居住者でも不動産売却は可能ですが、弁護士や司法書士などの専門家を代理人として選任する必要があります。
引き渡しまでの流れは通常の不動産売却と変わらないものの、非居住者に対応している不動産会社を探したり、代理人を選任したりしなければなりません。
日本国内での売却と同じように、税金の負担を軽減する控除も利用することが可能です。
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