離婚を機に不動産売却する際の注意点!売却のタイミングも解説!

2024-01-23

離婚を機に不動産売却する際の注意点!売却のタイミングも解説!

この記事のハイライト
●離婚前に不動産を売却して代金を分けると贈与とみなされる可能性がある
●不動産を売却する前に売却価格とローンの残高を確認しておくことが大切
●不動産会社と結ぶ媒介契約は不動産の状態や立地を考慮してから決める

不動産を売却する理由は人それぞれですが、離婚を機に家を売り出す方は少なくありません。
離婚に伴い不動産を売却する場合は、売り出すタイミングや売却方法に注意が必要です。
この記事では、離婚時の不動産売却に関する注意点について解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で不動産を所有しており、離婚と売却をお考えの方はぜひ最後までご覧ください。

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離婚における不動産売却の注意点:売却のタイミング

離婚における不動産売却の注意点:売却のタイミング

離婚を機に不動産を売却する場合、籍を外す前後ではどちらが良いのか迷う方も多いかと思います。
いずれのタイミングでもメリットとデメリットがあるため、状況に応じて判断することが大切です。
ここでは、離婚前に売却するケースと離婚後に売却するケースそれぞれの特徴と注意点を解説します。

離婚前に不動産を売り出す場合

籍を外す前に不動産を売却すると、トラブルを避けて気持ちよく新生活をスタートできる点がメリットです。
不動産が夫婦2人で築きあげた共有財産である場合、売却時には夫婦で話し合う必要があります。
そのため離婚後に不動産を売るとなると、別れた相手と連絡を取り合い、顔を合わせなければなりません。
離婚時の状況や新たなパートナーがいる場合などは、元配偶者と連絡を取りたくないという方も多いでしょう。
また離婚後はお互い別々の場所で生活しているため、突然連絡が取れなくなり、手続きが進められなくなる恐れもあります。
離婚前に不動産を売却すれば、このようなトラブルを回避でき、また離婚後はそれぞれが気持ちよく新生活をスタートできるでしょう。
注意点としては、離婚前に不動産を売却して代金を分けると、贈与とみなされる可能性がある点が挙げられます。
離婚後であれば、贈与ではなく財産分与とみなされるため、贈与税が課される心配はありません。
もし離婚前に不動産を売却するのであれば、売却代金は離婚後に分配するようにしましょう。

離婚後に不動産を売る場合

離婚後に不動産を売却すると、高値で売却しやすい点がメリットです。
離婚協議中は、養育費や慰謝料の取り決めなど数多くの対応に追われ、売却に専念しづらい傾向にあります。
売却活動を早く終わらせたいと焦ってしまい、無理な値下げ交渉に応じてしまうかもしれません。
離婚後であれば離婚前よりも時間をかけて売却活動ができるため、希望価格で売れる可能性が高まります。
ただし、離婚後も別れた相手を連絡を取らなければならず、トラブルになりやすい点に注意が必要です。
離婚後は相手と連絡が取れなかったり、意見があわずに揉めたりすることも多く、不動産売却が長引く傾向にあります。
離婚後に不動産を売却するのであれば、籍を外す前にしっかり売却計画を立てておきましょう。

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離婚における不動産売却の注意点:オーバーローンの場合

離婚における不動産売却の注意点:オーバーローンの場合

住宅ローンの残高が売却価格よりも高い「オーバーローン」の場合、一般的な不動産売却ができません。
ここでは、オーバーローンの概要と売却時の注意点を解説します。

不動産売却におけるオーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローンの残高が売却価格を上回っている状態です。
反対に、住宅ローンの残高が売却価格を下回っていることを、アンダーローンといいます。
住宅ローンを組んで購入した不動産には「抵当権」が設定されているため売却ができません。
抵当権とは、契約者が万が一ローンを滞納した場合に、金融機関が自宅を担保にとる権利です。
この抵当権が付いたままでは不動産を売却できないため、ローンを完済して抹消の手続きをする必要があります。
アンダーローンの場合は売却代金だけでローンを完済できますが、オーバーローンの場合は売却代金だけでは完済できません。
そのため、不足分を手元から用意しなければならず、これまで売却に賛成していた配偶者が反対する可能性もあります。
トラブルを回避するためにも、売却前に不動産のローンの残高と売却価格をきちんと確認しておきましょう。

自己資金で返済できなければ任意売却を検討する

なかには「不足分を用意できないけれど不動産を売却したい」という方もいらっしゃるでしょう。
このような場合は、金融機関から許可を得て不動産を売却する「任意売却」を検討することになります。
任意売却であれば、ローンが残ったままでも不動産を売却することが可能です。
ただし、借入先の金融機関から許可を得なければならず、反対されると任意売却はできません。
また、ペアローンを組んでいる場合は、金融機関だけでなく夫妻それぞれの同意が必要です。
ご自身が任意売却を望んでいても、元配偶者が反対すれば任意売却の手続きは進められません。

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離婚における不動産売却の注意点:媒介契約の選び方

離婚における不動産売却の注意点:媒介契約の選び方

不動産取引では専門知識が必要になるため、個人の方がご自身で売買する方はほとんどいません。
そのため多くの方が不動産会社に仲介を依頼しますが、その際には媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあるため、物件の状態などを考慮したうえで決めることが大切です。
ここからは、不動産売却の全体的な流れと媒介契約の選び方を解説します。

不動産売却のおもな流れ

不動産会社に売却を依頼する際の流れは以下のとおりです。

  • 不動産会社に査定を依頼する
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 売却活動を開始する
  • 買主と売買契約を結ぶ
  • 決済と同時に物件の引き渡しをおこなう

まずは不動産会社に査定を依頼し、条件に納得できたら媒介契約を結びましょう。
媒介契約を結ぶと、不動産会社がインターネットやチラシなどを利用して買主を探します。
無事に買主が決まれば売買契約を結び、約1〜2か月後に決済および物件の引き渡しとなります。

媒介契約の選び方

媒介契約には以下3つの種類があります。

  • 一般媒介契約:同時に複数社と契約できる・自己発見取引も可能
  • 専任媒介契約:契約できるのは1社のみ・自己発見取引は可能
  • 専属専任媒介契約:契約できるのは1社のみ・自己発見取引は不可

上記の自己発見取引とは、売主がご自身で買主を探して直接取引することです。
一般媒介契約は複数社に仲介を依頼できるため、買主の幅を広げやすい点がメリットです。
ただし、不動産会社からの定期的な報告がないため、状況に応じた販売戦略が立てづらいというデメリットがあります。
一方で専任媒介契約と専属専任媒介契約は、重ねてほかの不動産会社と契約ができず、一般媒介契約のような自由度はありません。
しかし、不動産会社による定期的な活動報告やレインズ(不動産情報システム)への登録義務があり、早期売却が期待できます。
築浅や人気エリアにあるなど需要の高い不動産を売却する際には、買主の幅が広がる一般媒介契約がおすすめです。
一方で、築年数が経過していたり駅から離れていたりと、比較的売れにくい物件を売却する際は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

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まとめ

離婚時に伴う不動産売却では、家を売り出すタイミングにも注意しなければなりません。
早く離婚の手続きを進めたい方は離婚後、気持ちよく新生活をスタートさせたい方は離婚前に売却するのがおすすめです。
オーバーローンの場合は売却方法が異なるため、離婚前にローンの残高と売却価格を調べておくようにしましょう。
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静岡市だけではなく、焼津市・藤枝市と幅広い地域でのご提案が可能です。
経験豊富なスタッフが多数在籍しておりますので、お気軽にお問い合わせください。


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