離婚を機に不動産売却する際の注意点！売却のタイミングも解説！

不動産を売却する理由は人それぞれですが、離婚を機に家を売り出す方は少なくありません。
離婚に伴い不動産を売却する場合は、売り出すタイミングや売却方法に注意が必要です。
この記事では、離婚時の不動産売却に関する注意点について解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で不動産を所有しており、離婚と売却をお考えの方はぜひ最後までご覧ください。

離婚における不動産売却の注意点：売却のタイミング

離婚を機に不動産を売却する場合、籍を外す前後ではどちらが良いのか迷う方も多いかと思います。
いずれのタイミングでもメリットとデメリットがあるため、状況に応じて判断することが大切です。
ここでは、離婚前に売却するケースと離婚後に売却するケースそれぞれの特徴と注意点を解説します。

離婚前に不動産を売り出す場合

籍を外す前に不動産を売却すると、トラブルを避けて気持ちよく新生活をスタートできる点がメリットです。
不動産が夫婦2人で築きあげた共有財産である場合、売却時には夫婦で話し合う必要があります。
そのため離婚後に不動産を売るとなると、別れた相手と連絡を取り合い、顔を合わせなければなりません。
離婚時の状況や新たなパートナーがいる場合などは、元配偶者と連絡を取りたくないという方も多いでしょう。
また離婚後はお互い別々の場所で生活しているため、突然連絡が取れなくなり、手続きが進められなくなる恐れもあります。
離婚前に不動産を売却すれば、このようなトラブルを回避でき、また離婚後はそれぞれが気持ちよく新生活をスタートできるでしょう。
注意点としては、離婚前に不動産を売却して代金を分けると、贈与とみなされる可能性がある点が挙げられます。
離婚後であれば、贈与ではなく財産分与とみなされるため、贈与税が課される心配はありません。
もし離婚前に不動産を売却するのであれば、売却代金は離婚後に分配するようにしましょう。

離婚後に不動産を売る場合

離婚後に不動産を売却すると、高値で売却しやすい点がメリットです。
離婚協議中は、養育費や慰謝料の取り決めなど数多くの対応に追われ、売却に専念しづらい傾向にあります。
売却活動を早く終わらせたいと焦ってしまい、無理な値下げ交渉に応じてしまうかもしれません。
離婚後であれば離婚前よりも時間をかけて売却活動ができるため、希望価格で売れる可能性が高まります。
ただし、離婚後も別れた相手を連絡を取らなければならず、トラブルになりやすい点に注意が必要です。
離婚後は相手と連絡が取れなかったり、意見があわずに揉めたりすることも多く、不動産売却が長引く傾向にあります。
離婚後に不動産を売却するのであれば、籍を外す前にしっかり売却計画を立てておきましょう。

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離婚における不動産売却の注意点：オーバーローンの場合

住宅ローンの残高が売却価格よりも高い「オーバーローン」の場合、一般的な不動産売却ができません。
ここでは、オーバーローンの概要と売却時の注意点を解説します。

不動産売却におけるオーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローンの残高が売却価格を上回っている状態です。
反対に、住宅ローンの残高が売却価格を下回っていることを、アンダーローンといいます。
住宅ローンを組んで購入した不動産には「抵当権」が設定されているため売却ができません。
抵当権とは、契約者が万が一ローンを滞納した場合に、金融機関が自宅を担保にとる権利です。
この抵当権が付いたままでは不動産を売却できないため、ローンを完済して抹消の手続きをする必要があります。
アンダーローンの場合は売却代金だけでローンを完済できますが、オーバーローンの場合は売却代金だけでは完済できません。
そのため、不足分を手元から用意しなければならず、これまで売却に賛成していた配偶者が反対する可能性もあります。
トラブルを回避するためにも、売却前に不動産のローンの残高と売却価格をきちんと確認しておきましょう。

自己資金で返済できなければ任意売却を検討する

なかには「不足分を用意できないけれど不動産を売却したい」という方もいらっしゃるでしょう。
このような場合は、金融機関から許可を得て不動産を売却する「任意売却」を検討することになります。
任意売却であれば、ローンが残ったままでも不動産を売却することが可能です。
ただし、借入先の金融機関から許可を得なければならず、反対されると任意売却はできません。
また、ペアローンを組んでいる場合は、金融機関だけでなく夫妻それぞれの同意が必要です。
ご自身が任意売却を望んでいても、元配偶者が反対すれば任意売却の手続きは進められません。

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離婚における不動産売却の注意点：媒介契約の選び方

不動産取引では専門知識が必要になるため、個人の方がご自身で売買する方はほとんどいません。
そのため多くの方が不動産会社に仲介を依頼しますが、その際には媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあるため、物件の状態などを考慮したうえで決めることが大切です。
ここからは、不動産売却の全体的な流れと媒介契約の選び方を解説します。

不動産売却のおもな流れ

不動産会社に売却を依頼する際の流れは以下のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動を開始する
• 買主と売買契約を結ぶ
• 決済と同時に物件の引き渡しをおこなう

まずは不動産会社に査定を依頼し、条件に納得できたら媒介契約を結びましょう。
媒介契約を結ぶと、不動産会社がインターネットやチラシなどを利用して買主を探します。
無事に買主が決まれば売買契約を結び、約1〜2か月後に決済および物件の引き渡しとなります。

媒介契約の選び方

媒介契約には以下3つの種類があります。

• 一般媒介契約：同時に複数社と契約できる・自己発見取引も可能
• 専任媒介契約：契約できるのは1社のみ・自己発見取引は可能
• 専属専任媒介契約：契約できるのは1社のみ・自己発見取引は不可

上記の自己発見取引とは、売主がご自身で買主を探して直接取引することです。
一般媒介契約は複数社に仲介を依頼できるため、買主の幅を広げやすい点がメリットです。
ただし、不動産会社からの定期的な報告がないため、状況に応じた販売戦略が立てづらいというデメリットがあります。
一方で専任媒介契約と専属専任媒介契約は、重ねてほかの不動産会社と契約ができず、一般媒介契約のような自由度はありません。
しかし、不動産会社による定期的な活動報告やレインズ（不動産情報システム）への登録義務があり、早期売却が期待できます。
築浅や人気エリアにあるなど需要の高い不動産を売却する際には、買主の幅が広がる一般媒介契約がおすすめです。
一方で、築年数が経過していたり駅から離れていたりと、比較的売れにくい物件を売却する際は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

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まとめ

離婚時に伴う不動産売却では、家を売り出すタイミングにも注意しなければなりません。
早く離婚の手続きを進めたい方は離婚後、気持ちよく新生活をスタートさせたい方は離婚前に売却するのがおすすめです。
オーバーローンの場合は売却方法が異なるため、離婚前にローンの残高と売却価格を調べておくようにしましょう。
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