不動産売却に適したタイミングとは？市況・税金・季節からタイミングを解説

不動産を売却するうえで大切なのが、いつ売り出すかの「タイミング」です。
タイミングによってスムーズに売却できることもあれば、タイミングを誤ると長引く可能性があるため注意しなければなりません。
そこで、不動産売却するベストなタイミングについて市況・税金・季節の3つ観点からそれぞれ解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

「市況」から判断する不動産売却のタイミング

まずは「市況」から判断する不動産売却のタイミングについて解説します。
市況とは、市場でおこなわれている商品取引を指し、売却のタイミングを判断するうえで大切な指標の1つです。
ここでは、市況を把握する際に確認すべき「金利」と「相場」のそれぞれの動向についてご説明します。

タイミング①住宅ローンの金利が低いとき

市況から不動産売却のタイミングを判断する際は、住宅ローンの金利の動向を確認する必要があります。
不動産を購入する際は、多くの方が住宅ローンを利用します。
住宅ローンを利用する際にお得なのは、住宅ローン金利が低い場合です。
金利が低ければ、住宅ローンの総返済額が少なくなるためです。
つまり、住宅ローン金利が低いほうが不動産を購入する方が増える傾向にあります。
そのため、金利が低いタイミングで不動産を売り出せばスムーズに売却できる可能性が高いでしょう。
ただし、注意点としては金利が低いということは景気が悪い状態でもあります。
したがって、金利だけで売却タイミングを決めるのはリスクが高いため、ほかの観点も踏まえながら判断する必要があります。

タイミング②相場が上昇しているとき

売却価格の相場が上昇しているときも、不動産売却するタイミングといえるでしょう。
国土交通省が発表している不動産価格指数によれば、2023年現在まで不動産の市場価格は住宅を総合すると上昇傾向にあります。
なかでもマンションは2013年から大幅に右肩上がりの状態が続いています。
不動産価格指数を見れば、不動産の取引価格情報をもとに作成されているため、相場の動向を把握することが可能です。
不動産価格指数からみた売却するタイミングは、不動産価格指数がもっとも高いときです。
上昇傾向であれば、すぐに売却せずにさらに値上がりするまで待ったほうがお得になります。
一方で、下落傾向にある場合は、さらなる下落となる前に早く売らなければ損をしてしまうでしょう。
しかし、実際はいつがピークになるか、今後も上昇（下落）が続くかの判断は難しいといえます。
そのため、不動産価格指数だけでなく別の指標も考慮して見極めていくことが大切です。

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「税金」から判断する不動産売却のタイミング

不動産売却によって利益が発生すると、その利益に対して所得税と住民税が課せられます。
所得税や住民税にかかる税率は不動産の所有年数によって変わるため、売却する際は所有年数によるタイミングが重要になってきます。
ここからは「税金」から判断する不動産売却のタイミングを見ていきましょう。

タイミング①所有期間が5年を超えたとき

税金から判断した不動産売却のタイミングは、不動産の所有期間が5年を超えたときです。
なぜなら、所有期間が5年を超えているかによって、以下のように所得税や住民税にかかる税率が変わるためです。

• 所有期間が5年を超えている場合：所得税15％、住民税5％
• 所有期間が5年以下の場合：所得税30％、住民税9％

上記からもわかるように、所有期間が5年を境に大きく税率が下がります。
そのため、税率から判断した場合の1つ目のタイミングは、所有期間が5年を超えたタイミングで売却することです。

タイミング②特別控除が適用される期間内

マイホームを売却した場合は、不動産売却で発生した利益から最大で3,000万円まで控除される制度があります。
この特別控除は所有期間に関係なく居住中の家を売却するのであれば利用することができます。
ただし、空き家となった自宅を売る場合は、適用される期間が決まっているため注意が必要です。
適用期間は、空き家となってから3年が経過する年の12月31日までです。
この日までに売却すれば、空き家でも3,000万円の特別控除が適用され、大幅な節税対策につながります。

タイミング③所有期間が10年を超えたとき

所有期間が10年を超えたタイミングで売却するのも、税金から見た1つの売却タイミングといえます。
10年を超えており、かつ6,000万円までの部分は以下のように軽減税率が適用されます。

• 譲渡所得が6,000万円までの部分：所得税10％、住民税4％
• 譲渡所得が6,000万円を超える部分：所得税15％、住民税5％

このように所有期間が10年を超えたタイミングで売却すれば、さらに税率が下がるため、負担を減らすことが可能です。
所得税・住民税が大きく軽減されるため、不動産を10年近く所有している場合は、10年を超えるのを待ってから売却するのも1つの方法といえるでしょう。
なお、この特例は3,000万円の特別控除と併用することができます。

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「季節」から判断する不動産売却のタイミング

最後に「季節」から判断した不動産売却のタイミングを解説します。
不動産売却では、需要が高まる時期とそうでない時期があるため、売り出す時期はとても重要になります。

タイミング①2～3月頃の春

季節から判断した売却タイミングでおすすめなのが、2～3月頃の春の時期です。
この時期はもっとも成約件数が多くなる時期といえます。
その理由は、4月から新生活をスタートする方が多いためです。
就職や転勤、進学などのために引っ越しする方が多く、需要が高まる時期です。
この時期から売り出せば、スムーズな売却が期待できるでしょう。
ただし、不動産売却は一般的に3～6か月の期間を要します。
そのため、遅くとも12～1月頃には売却をスタートさせましょう。

タイミング②9月頃の秋

季節から見て次に需要が高まる時期は、9月頃の秋の時期です。
この時期も転勤で人が動く時期でもあるため、成約件数が多くなります。
また、夏休みが終わり暑さが和らいだタイミングで家を探す方もいるでしょう。
そのため、2～3月頃の売却が難しい場合は、9月頃を目安に売却の準備をスタートさせることをおすすめします。

売却に適さない季節

一方で、需要が低く売却が難しくなる季節は年末年始と夏休みの時期です。
年末年始は挨拶回りなどで何かと忙しくなる時期だからです。
また、夏休みの時期も暑さのため売れにくいとされています。
このような時期は購入しようとする方が少ないため、売却タイミングとして避けたほうが良いでしょう。
このように、季節によっても売却に適したタイミングとそうでないタイミングがあるため、売却する際の指標となります。

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まとめ

不動産を売却するタイミングを、市況・税金・季節の3つの視点からそれぞれ解説しました。
市況では相場や金利を確認すること、税金では所有期間が影響すること、季節では需要が高まる春頃のタイミングで売却することがポイントです。
ただし、1つの指標のみで売却タイミングを決めるのではなく、多角的な観点から不動産売却のタイミングを見極めていきましょう。
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