賃貸併用住宅とは？売りにくい理由や売却のコツを解説

土地は活用しないと収益を生まないため、コストや維持管理の手間だけがかかります。
賃貸併用住宅は、土地を有効活用するための方法として、近年注目されています。
しかし、通常の物件とは異なる性質を持っているがゆえに、売却しにくいのが現状です。
今回は賃貸併用住宅とはなにか、売りにくい理由や売却時のコツについて解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で、賃貸併用住宅の売却を検討されている方はぜひ参考になさってください。

売却しにくいと言われている賃貸併用住宅とは？

まずは、売却しにくいと言われている、賃貸併用住宅とはなにかを解説します。

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅とは、マイホームに賃貸物件をプラスした建物です。
1階部分を自宅に、2階部分を賃貸物件にするといったものがあげられます。
住宅密集地の場合、3階建てを建て、1～2階を貸し、3階はマイホームとして住むといったプランもあるでしょう。
ちなみに賃貸併用住宅を建てる際、マイホームの面積は、建物全体の総面積の半分以上を占めている必要があります。
明確な定義はないものの、一般的には融資の条件のひとつが「自宅面積が総面積の50％以上を占めていること」となっているからです。
賃貸併用住宅の場合、住宅ローンの審査も、通常の物件とは違う視点からおこなわれます。

建築するメリットとは？

建築するメリットは、下記のとおりです。

• 家賃収入を住宅ローンの返済に充てられる
• 節税につながる可能性がある
• 自主管理が可能
• 二世帯住宅にも対応できる

大きなメリットは、家賃収入を住宅ローンの返済に充てられることです。
賃貸併用住宅の場合、マイホームを手に入れながら、家賃収入を同時に得ることができます。
住居費は、生活費のなかでも負担が大きく、十数年に渡って支払い続けなければなりません。
しかし、家賃収入を得られれば、その分住居費の負担を軽減できます。
節税につながる可能性があることも、メリットのひとつです。
賃貸併用住宅は自宅とみなすことができるため、固定資産税の軽減措置を受けられます。
マイホームにはさまざまな税制優遇があり、賃貸併用住宅も対象となるのが魅力的なポイントです。
また、相続税の節税にもつながります。
相続税評価額は、マイホームよりも賃貸物件のほうが低く評価されるからです。
敷地内の一部が賃貸物件の場合、入居者がいるので、その不動産は相続人が自由に使えない財産だと判断されます。
評価額が下がれば、相続税の負担が軽減されるのがメリットです。
さらに、ご自身が住んでいれば、賃貸物件の自主管理も可能となるため、不動産会社への委託料も不要となります。
賃貸物件の場所を、将来子ども世帯の自宅へと転用できるのも、大きな魅力と言えるでしょう。

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賃貸併用住宅が売却しにくい理由とは？

続いて、賃貸併用住宅が売却しにくいと言われる理由について解説します。

売却しにくい理由1：投資効率があまり良くない

理由としてまず挙げられるのが、投資効率があまり良くないことです。
建物1棟を丸ごと賃貸物件にする場合、満室になればすべての部屋から家賃収入を得られます。
しかし、賃貸併用住宅は建物の一部を自宅として利用するため、収益を生まない部分も多いです。
人に貸す部分を広く確保できないがゆえに利回りが下がり、投資効率への影響が大きくなります。

売却しにくい理由2：マーケットが少ない

マーケットが少ないことも、売却しにくい理由のひとつです。
賃貸併用住宅は、マイホームと賃貸物件を兼ね備えています。
敷地面積が広く、間取りも特殊なため、買主が限られてしまうのがデメリットです。
さらに中古物件となれば、より売却しにくい状況になるでしょう。
賃貸併用住宅を求める方は少ないことを前提に考え、売り出し価格を相場より下げたり、売却戦略をしっかりと練ったりする必要があります。

売却しにくい理由3：空室リスクが生じる

売却しにくい理由として、空室リスクが生じることも挙げられます。
賃貸経営の大きなリスクは、入居者が決まらず空室の状態が続くことです。
空室が生じるとその分家賃収入を得られず、収支計画も崩れてしまいます。
また、常に満室の状態であれば、住宅ローンの返済も無理なくおこなうことが可能です。
しかし、なんらかの事情で賃貸物件の需要が低くなり、空室の状態が続く可能性も否ません。
家賃収入がなければ、大きな建物を建てた分だけ負担が増え、住宅ローンの返済にも影響が出てしまうでしょう。
投資家にとって、収益を生まない自宅部分があることは、大きなリスクとなってしまいます。

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賃貸併用住宅を売却する際のコツ

最後に、賃貸併用住宅を売却する際のコツを解説します。

コツ1：投資目的で購入する方に向けたアピール方法を考える

コツとしてまず挙げられるのが、投資目的で購入する方に向けた、アピール方法を考えることです。
投資家が物件を購入する際、収益性がどのくらいあるのかを重視します。
利回りの高さだけでなく、空室期間を短くし、安定した家賃収入を得られるかどうかがポイントです。
また、先述のとおり、賃貸併用住宅を求める方は多くはありません。
そのため、賃貸経営をおこなうにあたり、賃貸併用住宅はハードルが高い物件となります。
スムーズな売却を目指すためのコツは、競合物件のリスト化をおこなうことです。
売却する物件の半径300m～500m以内にある、類似物件をピックアップしリスト化なさってください。
不動産のポータルサイトを調べたり、住宅情報誌を見たり、実際に足を運んで見つけたりする方法があります。
周辺にある競合物件に情報をできる限り多く入手し、リスト化しておけば、購入を決断するための材料のひとつとなるでしょう。

コツ2：自宅として購入する方に向けたアピール方法を考える

自宅として購入する方に向けた、アピール方法を考えることも、コツのひとつです。
賃貸併用住宅を自宅として購入する場合、下記の2種類の使い方があります。

• マイホーム兼賃貸物件として利用する
• 二世帯住宅にする

マイホームとして購入する方のなかには「せっかくだから家賃収入を得たい！」という方もいるでしょう。
そのような場合は、先述のとおり家賃収入を住宅ローンの返済に充てられることや、自主管理が可能なことをメリットとして伝えてみてください。
二世帯住宅として住む場合、賃貸併用住宅は完全分離型となります。
二世帯住宅にはいくつか種類があり、お互いのプライバシーを確保したい方は、水回りやリビングなどがすべて分離されている完全分離型がおすすめです。
親と子どもの世帯が一緒に暮らしながら、ほど良い距離を保てるということをアピールすれば、早期の売却が見込めるでしょう。

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まとめ

賃貸併用住宅とは、マイホームに賃貸物件がプラスされた建物で、家賃収入を住宅ローンの返済に充てられたり節税につながったりするのがメリットです。
需要があまりないことや空室リスクがあることなどが理由で、通常の物件より売却しにくいと言われています。
とは言え、必ずしも売れないわけではないため、ターゲット別の売却時のコツを押さえておくことがポイントです。
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