根抵当権が付いた不動産とは?売却の流れや注意点も解説

2023-11-14

根抵当権が付いた不動産とは?売却の流れや注意点も解説

この記事のハイライト
●根抵当権の特徴は極度額の範囲なら何度でも借り入れができることや登記の手間と費用が省けること
●売却するためには金融機関と抹消手続きについて交渉したり元本確定をおこなったりしなければならない
●設定状況によってトラブルになる可能性があることや元本確定後はもとに戻せないことなどが注意点

相続によって、根抵当権付きの不動産を取得することがあります。
一般的な不動産の抵当権とは異なるため、手放したいと思っても「売却できるのか?」「どうやって権利を抹消すれば良いの?」という不安を抱えている方もいらっしゃるでしょう。
では、根抵当権とは一体どのようなものなのでしょうか。
今回は不動産売却時に注意したい根抵当権の特徴や売却の流れ、注意点について解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で土地や建物の売却をお考えの方や、根抵当権の設定された不動産を売りたい方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却で知っておきたい根抵当権の特徴

不動産売却で知っておきたい根抵当権の特徴

まずは、不動産売却で知っておきたい、根抵当権の特徴について解説します。
根抵当権とは、設定時に極度額を設定し、その範囲内であれば金額や回数に関係なく、お金を借りたり返済したりできる担保物権です。
一般的には事業者向けに設定される担保ですが、通常の不動産にも設定されているケースがあります。

特徴1:極度額の範囲なら何度でも借り入れができる

特徴としてまず挙げられるのが、極度額の範囲なら何度でも借り入れができることです。
先述のとおり、根抵当権には極度額が設定されています。
極度額を超えなければ、自由に借り入れと返済を繰り返せるのが大きな特徴です。
たとえば、極度額を2,000万円に設定した場合で考えてみましょう。
この場合、1,500万円を借り入れしたあと、残りの500万円も必要なタイミングで借り入れることが可能です。

特徴2:登記の手間と費用が省ける

登記の手間と費用が省けることも、特徴のひとつです。
抵当権の設定時は、設定登記という手続きをおこないます。
手続きの際、登録免許税という税金を法務局に納めなくてはなりません。
金額は、「借り入れした金額×0.4% (もしくは0.1% )」です。
もし同じ土地や建物を担保に設定し、何度も借り入れと返済を繰り返したい場合は、そのたびに設定登記をし登録免許税を支払う必要があります。
手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士への報酬も必要です。
その反面、根抵当権は最初に設定登記をしておけば、同じ設定登記で融資が受けられ、手間と費用を省けます。

抵当権との違いは?

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、金融機関が設定した抵当権が付いています。
住宅ローンにおける抵当権は、返済が困難になった際、金融機関が対象の不動産を売却し、債権の回収をおこなう権利です。
そのため、住宅ローンを完済すれば、抹消することができます。
その反面、根抵当権の場合、借り入れしたお金を完済しても、すぐに権利を抹消できません。
抹消するためには、当事者がお互いに同意する必要があります。

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根抵当権の付いた不動産を売却する際の流れ

根抵当権の付いた不動産を売却する際の流れ

続いて、根抵当権の付いた不動産を、売却する際の流れについて解説します。

流れ1:残債務と査定金額を確認する

流れの最初におこなうことは、残債務と査定金額の確認です。
査定価格が残債務を上回っているアンダーローンの状態なら、売却益で完済することができます。
債務を完済できれば、通常の不動産の同じように売却が可能です。
ただし、売却しても残債務が残ってしまう、オーバーローンの場合、自己資金で不足分を補ったり借り入れをおこなったりする必要があります。
資金を準備できず、完済できない場合は不動産売却ができません。
残債務があっても売却を希望するのであれば、任意売却を検討したり、別の土地や建物を担保に設定したりする必要があるでしょう。

流れ2:債権者に同意を得るための交渉をおこなう

次の流れは、債権者から同意を得るための交渉です。
とは言え、根抵当権を設定した不動産からは多くの利益を得られるため、簡単に承諾してもらえない可能性があります。
抹消できないと不動産売却ができないため、断られたとしても粘り強く交渉しなければなりません。

流れ3:元本確定をおこなう

金融機関との交渉がまとまったら、次は元本確定をおこないます。
元本確定とは、繰り返しおこなっていた借り入れと返済を止め、その時点でいくら借り入れているのかを確定することです。
元本確定をおこなったあと、これまで根抵当権を設定していた、不動産を担保にした融資は受けられなくなります。
つまり、これまで根抵当権だった権利は、抵当権と同じものになるということです。
元本確定後に債務を完済すれば、根抵当権を抹消できるようになります。
ただし、下記のような元本確定事由に該当しないと、手続きをおこなえません。

  • 元本確定の期日が定められていたため
  • 定められていない場合は債務者から元本確定の請求があったため
  • 不動産が競売や差し押さえの対象となったためなど

不動産売却にともなう元本確定では「期日が定められていない場合、債務者から元本確定の請求があったため」という事由に該当するのが一般的です。

流れ4:不動産を実際に売り出し買主を見つける

債務を完済すると、不動産売却に進むことができます。
通常の不動産売却と同じ流れで販売活動をおこない、買主を探します。
売却が決まったら、引き渡しまでに根抵当権の抹消登記をおこなう必要があるため、忘れずに手続きをおこなってください。
ちなみに抹消登記の手続きは個人でおこなうことも可能ですが、専門的な知識を要する場面も多いため、司法書士に依頼するのが一般的となります。

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根抵当権の付いた不動産を売却する際の注意点

根抵当権の付いた不動産を売却する際の注意点

最後に、売却時の注意点について解説します。

注意点1:設定状況によってトラブルになることがある

注意点としてまず挙げられるのが、設定状況によってトラブルになる可能性があることです。
注意したいのが、根抵当権が設定された不動産の所有者と、お金を借り入れしていた債務者が異なる場合です。
このようなケースでは、借り入れ金額が、所有者が知らないあいだに増えている可能性があります。
借り入れ金額が多ければ、不動産売却をしても債務を完済できない可能性が高いです。
債務を完済できなければ、売却ができなくなることを、注意点のひとつとして押さえておきましょう。

注意点2:一度元本が確定すると元に戻せない

一度元本が確定すると、元に戻せないことも注意点のひとつです。
先述のとおり、元本確定をおこなった場合、根抵当権は抵当権と同じように取り扱われます。
抵当権から根抵当権に戻すことはできないため、慎重な判断が求められます。
とは言え、不動産売却を理由とする場合は、同じ不動産に対して担保を設定することは少ないので、問題はないでしょう。
しかし、今後もなんらかの理由で根抵当権を使い、お金を借り入れたり返済したりする予定がある場合は注意が必要です。

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まとめ

根抵当権の特徴は、極度額の範囲なら何度でも借り入れができることや、登記の手間と費用を省けることです。
債権者との交渉や元本確定を経たうえで、不動産売却に進むことができます。
設定状況によってトラブルになったり、元本確定後はもとに戻せなかったりといった注意点もあるため、慎重に手続きを進めることが大切です。
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