根抵当権付き不動産を相続したら？そのまま相続する方法や抹消方法を解説

住宅ローンなどで不動産に設定される抵当権とは異なり、根抵当権という権利があるのをご存じでしょうか。
もし根抵当権が設定されている不動産を相続した場合、通常とは異なる手続きが必要になるため注意が必要です。
この記事では根抵当権の概要と、根抵当権が付いたまま相続する方法および抹消方法を解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区や清水区、焼津市、藤枝市で根抵当権の付いた物件を相続するご予定の方は、ぜひ参考にご覧ください。

相続した不動産に設定されていることがある「根抵当権」とは

事業を営んでいる方以外では関わりが薄い根抵当権ですが、個人の方でも根抵当権が設定された不動産を相続することがあります。
住宅ローン利用時に耳にする抵当権は知っていても、根抵当権についてはよく知らないという方も多いでしょう。
まずは、根抵当権の特徴と抵当権との違い、注意点などを解説します。

根抵当権とは？

根抵当権も「抵当権」の一種ですが、住宅ローンを利用する際に設定されるものとは内容が異なります。
住宅ローンの場合、不動産を担保に借入額を決めて、その金額を決められた期日までに返済していくのが特徴です。
全額返し終えると抵当権は抹消されるため、新たに借り入れしたい場合は、再度抵当権を設定しなければなりません。
抵当権を設定するには「抵当権設定登記」が必要となり、手続きの手間と費用が発生します。
一方で根抵当権を設定すると、極度額の範囲内であれば何度でも借り入れが可能です。
融資を受ける際にあらかじめ極度額（上限額）を決め、その範囲内であれば何度でもお金を借りたり返済したりできます。
債務者（融資を受けた方）が借入金を完済し、また融資を受けたい場合に、再度登記する必要はありません。
そのため根抵当権は、企業のように事業資金として何度も融資を受ける可能性がある場合に設定するのが一般的です。

根抵当権付きの不動産相続は早急に！その理由とは

相続財産のなかに根抵当権付きの不動産がある場合は、早急に手続きをする必要があります。
なぜなら、以下のケースにおいて手続きの期限が定められているためです。
根抵当権を維持したい場合
根抵当権を維持したい場合は、相続の開始後6か月以内に登記をしなければなりません。
期限内に登記をおこなわないと元本が確定され、根抵当権としての効果が失われてしまいます。
元本確定後は抵当権と同じ扱いとなるため、以前のように継続して融資を受けることができません。
相続放棄をしたい場合
相続放棄とは、被相続人の財産に対する相続権をすべて放棄することです。
相続放棄をするには、相続開始から3か月以内に手続きをおこなわなければなりません。
この期間を過ぎてしまうと、原則として相続放棄はできず、すべての財産を引き継ぐことになります。

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不動産の根抵当権をそのまま維持して相続する方法

根抵当権は主に事業者向けの権利ですが、根抵当権付きの不動産をそのまま相続したい方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、根抵当権をそのまま相続する方法について、2つのケース別に解説します。

不動産の所有者と債務者が同じケース

不動産の所有者と債務者がどちらも被相続人である場合は、「相続登記」と「指定債務者登記」の手続きが必要です。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きをいいます。
一方で指定債務者登記とは、債務者の名義を変更する手続きのことです。
不動産の所有者と債務者が同じ場合は、比較的スムーズに手続きが済みます。

不動産の所有者と債務者が異なるケース

不動産の所有者と債務者が異なる場合は、相続登記はおこなわず、指定債務者登記の手続きだけ必要です。
まず、債務の相続人と根抵当権者（融資をしている金融機関など）で「指定債務者」を決定します。
そして指定債務者が決まったら、不動産の所有者と根抵当権者で指定債務者登記をおこなう流れです。

登記手続きの流れ

具体的な登記手続きの流れは、以下のとおりです。
債権者である金融機関に連絡する
根抵当権に関して登記をおこなう場合は、債権者が発行した書類を提出しなければなりません。
金融機関に相続開始の旨を伝え、合意を得たうえで書類の準備を依頼しましょう。
相続人を確定する
遺言書がなく、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議をおこない誰が不動産を相続するかを決定します。
事業を継続するために根抵当権を相続するケースでは、新たに代表者となる方が不動産を相続するのが一般的です。
登記手続きをおこなう
根抵当権の設定された不動産をそのまま相続する際は、以下3つの登記手続きが必要です。

• 所有権移転登記（所有者を変更する場合）
• 債務者変更登記
• 指定債務者の合意の登記

上記の債務者変更登記とは、相続人全員を根抵当権の債務者とする手続きです。
一時的に相続人全員を債務者として登記をおこない、最後に「指定債務者の合意の登記」をおこないます。
これによって指定債務者となった相続人が、相続開始後に発生した債務を引き継ぐことになります。

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相続した不動産の根抵当権を抹消する方法

被相続人が営んでいた事業を継続する場合は、登記手続きをおこなうことで、相続後も事業資金の借り入れが可能です。
しかし、事業を引き継がない場合は根抵当権を相続するメリットがないため、抹消したいと考える方も多いでしょう。
そこで最後に、相続した不動産の根抵当権を抹消する方法について解説します。

残債がある場合

根抵当権を利用して債務が残っている場合は、以下の2つの方法を検討することになるでしょう。
不動産を売却して抹消登記をおこなう
不動産の売却価格が残債額を上回る場合は、売却代金で債務を完済すると根抵当権を抹消できます。
その際は根抵当権の抹消登記が必要となり、登録免許税や司法書士への依頼料などが発生します。
相続放棄をする
不動産の売却価格が残債額を下回る場合は、相続時に元本を確定すると抵当権として扱われます。
元本の確定を選択することになった際には、とくに必要な手続きはなく、6か月が経過するのを待てば良いだけです。
ただし元本が確定されて根抵当権が抹消されたからといって、債務がなくなるわけではありません。
債務の額がプラスの財産より多いケースでは、相続放棄を検討するのも選択肢の1つです。

債務が残っていない場合

すでに完済している場合は、抵当権抹消登記をおこなうと抵当権を抹消できます。
ただし根抵当権を抹消するには、根抵当権者である金融機関などから同意を得なければなりません。
根抵当権は抵当権よりも取引額が大きくなるため、抹消について金融機関が反対することもあります。
根抵当権者に反対されると、登記に必要な書類を得られないため、手続きを進めることができません。
書類を作成してもらうためにも、相続によって抹消登記をしたい旨を伝え、確実に合意を得ることが大切です。

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まとめ

根抵当権を設定すると、極度額の範囲内であれば何度でも借り入れが可能です。
相続する不動産に根抵当権が設定されている場合は、一般的な不動産相続とは異なる手続きが必要になります。
事業を継続しない場合は根抵当権を相続するメリットがないため、不動産売却や相続放棄を検討しましょう。
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