静岡市の不動産売却で越境ブロック塀は要注意？対応方法をやさしく解説

静岡市で不動産売却前に確認すべき越境ブロック塀

越境ブロック塀とは、本来の土地の境界線を越えて、隣地側にブロック塀の一部または全部が入り込んでいる状態を指します。
境界線は登記記録や測量図などに基づき画定されるべきものであり、塀の位置と境界線が一致していない場合に越境の問題が生じます。
民法では、他人の土地を無断で使用すれば、所有権に基づく妨害排除や原状回復を求められる可能性があります。
このため、静岡市で不動産を売却する前には、まず敷地とブロック塀の位置関係を客観的に把握することが重要です。

越境ブロック塀があるまま売却すると、買主は引渡し後に隣地所有者から塀の撤去や越境部分の土地の明け渡しを求められるおそれがあります。
一般財団法人住宅金融普及協会の解説では、越境部分の撤去請求のほか、売主に対する損害賠償や一部解除が問題となる場合があるとされています。
こうしたトラブルの可能性が高い物件は、買主から敬遠されやすく、交渉の過程で価格の減額要因となることが少なくありません。
また、越境の状態が不明確なままでは、金融機関の融資審査にも影響する場合があるため、売却前に状況を整理しておく必要があります。

静岡市では、地震時のブロック塀倒壊による被害を防ぐため、ブロック塀等の安全性確保や撤去を促進する施策が進められています。
そのため、不動産を売却する際には、越境の有無だけでなく、安全性という観点からもブロック塀を点検することが望ましいです。
まずは、境界標や塀の基礎の位置、塀の面している方向などを目視で確認し、不自然なずれや隣地側への張り出しがないかをチェックしてみてください。
併せて、高さや老朽化の程度も確認し、ひび割れや傾きが見られる場合には、早めに専門家への相談や公的な情報の収集を進めると安心です。

静岡市での越境ブロック塀トラブルと法的責任の基本

まず、ブロック塀が越境している場合の基本的な考え方として、民法上は他人の土地を無断で占有している状態と評価される可能性があります。
隣地側からは、越境部分のブロック塀の撤去や土地の明け渡しを請求されることがあり、これらは一般に妨害排除請求や不当利得返還請求などの形で問題となります。
一方で、越境の程度がごくわずかであったり長年放置されてきた経緯がある場合には、権利濫用が問題となる裁判例も見られます。
いずれにしても、越境ブロック塀は境界紛争や損害賠償請求のきっかけになり得るため、不動産売却に先立って法的な位置付けを理解しておくことが大切です。

不動産売買において、売主は契約の目的物が契約内容に適合しているように引き渡す義務を負い、越境ブロック塀は契約不適合責任の対象となり得ます。

実際に、ブロック塀の越境が「隠れた瑕疵」にあたるとして、売主に撤去費用などの負担を命じた裁判例が報告されています。
買主は、引渡し後に越境が判明した場合、売主に対して是正工事の実施、損害賠償、場合によっては代金減額や契約の一部解除を求めることができると整理されています。
一方、隣地所有者は、越境による土地使用の中止やブロック塀の撤去、越境部分の土地買取りなどを求める立場に立つことが多く、それぞれの利害が交錯する点に注意が必要です。

越境が発覚した場合に想定される請求としては、まず越境部分のブロック塀の撤去や移設など是正措置を求めるものが挙げられます。

次に、是正工事により隣地側が一時的に利用制限を受けた場合や、越境の存在によって土地利用が妨げられた場合には、損害賠償を請求されることもあります。
さらに、越境状態が長期間継続し、その間に隣地が被った不利益が具体的に立証されれば、越境部分の買取りや代金相当額の支払いを巡って協議となることも想定されます。
このような請求は、当事者同士の交渉で解決する場合もあれば、協議が整わないときには裁判所の判断を仰ぐこともあります。

売買契約の場面では、重要事項説明において境界線や越境の有無をできる限り明確にし、境界確認書や測量図などの資料を用いて説明することが求められます。
宅地建物取引業者には、契約の相手方にとって重要な事実を認識した場合には、重要事項説明書に列挙されていない事項であっても説明義務を負うとする考え方が示されています。
そのため、越境ブロック塀の存在を把握した場合には、境界確認の経緯や隣地所有者との合意内容を含めて、買主に丁寧に説明することが安全です。
また、境界確認書の有無や内容、越境解消の予定、費用負担の取り決めなどを契約書面上で明文化しておくことが、後日の紛争予防に大きく役立ちます。

静岡市で不動産を売る前の越境ブロック塀の具体的な対応方法

越境ブロック塀の対応では、まず現状を正確に把握することが欠かせません。
一般に、土地の境界は地積測量図や境界標などで示されており、法務省も、境界の位置関係は測量と関係者間の確認が重要だとしています。
静岡市で不動産を売却する前には、境界の位置とブロック塀の状況を確認し、どの部分が越境にあたるのかを整理しておくことが大切です。
そのうえで、隣地所有者との話合いを通じて、今後の是正方針について合意できるよう準備しておきます。

越境状態の整理では、専門家による測量と境界確認が基本の手順になります。
測量によって筆界と現況ブロック塀の位置を明らかにし、必要に応じて境界標を設置することで、後のトラブルを防ぎやすくなります。
その結果をもとに、当事者双方が越境の事実と今後の扱いについて合意し、覚書や合意書として書面化しておくと、不動産取引の際にも説明がしやすくなります。

書面には、越境の範囲、是正方法、費用負担、期限などをできる限り具体的に記載しておくことが望ましいです。

物理的に越境を解消する方法としては、ブロック塀の撤去や移設、必要な部分のみの補修などが考えられます。
一般的なブロック塀の撤去費用は、諸費用を含めて概ね1㎡あたり5,000〜10,000円程度が相場とされており、塀の規模によっては全体で10万円〜30万円台になるケースもあります。
ただし、鉄筋や仕上げの有無、高さや長さによって金額が変動するため、実際には複数の施工業者から見積書を取り、内容を比較検討することが重要です。
費用負担については、越境の経緯や双方の利用状況を踏まえ、当事者間の協議で公平な分担方法を定める必要があります。

越境部分をすぐに撤去できない場合には、一時的な対応策を講じながら売却を進める方法もあります。
具体的には、買主に対して越境の事実と今後の是正方針を事前に説明し、売買契約書や別紙合意書に記載しておくことで、将来の紛争リスクを抑えることができます。
また、覚書で既に隣地所有者と合意している内容があれば、その写しを提示し、どのような条件で解消予定なのかを分かりやすく示すことが大切です。
なお、一時的対応にとどめる場合でも、危険性が高い老朽ブロック塀については、安全確保を優先して早期の是正を検討することが望まれます。

静岡市の補助制度・相談窓口を活用した安全な不動産売却

静岡県内では、地震時の倒壊が懸念されるブロック塀について、各自治体が撤去や改善工事の費用を一部支援する制度を設けています。
静岡県は、市町が行うブロック塀等撤去・改善事業に対して補助を行い、その仕組みを通じて危険な塀の耐震化を進めています。
静岡市でも、避難路や通学路などに面するブロック塀等の撤去や安全な塀への改善に対し、費用の一部を助成する制度が実施されています。
そのため、不動産売却前に越境ブロック塀の安全性を確認し、要件に合えば補助制度の活用を検討することが大切です。

静岡市では、ブロック塀等の安全確保に関するパンフレットや、耐震対策事業の案内資料が公表されており、自宅周りの塀が危険性に該当するかの自己点検に役立ちます。
さらに、静岡市コールセンターでは、ブロック塀の撤去や改善に関する補助制度の概要として、撤去費用と延長に応じた基準額を比較し、少ない額の一定割合を補助する仕組みなどが案内されています。
このような公的情報を活用すれば、越境ブロック塀の撤去や改善にどの程度の公的支援が見込めるか、おおよそのめどを事前に把握できます。
費用感をつかんだうえで売却計画を立てることで、資金計画の不安が軽減しやすくなります。

また、静岡市には、建築安全や耐震、防災に関する担当部署のほか、境界や不動産に関する一般相談に対応する公的な窓口があります。
ブロック塀の安全性や補助制度の適用可否については、市の建築関係窓口やコールセンターで確認できますし、境界に関する不安は、登記や測量に詳しい専門機関の紹介を受けながら整理していくことも可能です。
越境ブロック塀が絡む不動産売却は、権利関係や安全性の両面を丁寧に整理する必要があるため、早い段階で公的窓口や専門家に相談することで、売却スケジュールや費用負担の見通しを立てやすくなります。
結果として、購入希望者にも説明しやすくなり、安心感の高い取引につながります。

まとめ

越境ブロック塀は、不動産売却時の価格と安全性、買主との信頼関係に大きく影響します。
境界の確認や測量、覚書の締結、ブロック塀の撤去・移設などは、売却前に整理しておくことで、後々のトラブルを未然に防げます。
また、公的な助成制度や相談窓口を上手に使うことで、費用負担を抑えつつ安心して売却を進めることも可能です。
「うちも越境しているかもしれない」「どこから手を付ければよいか不安」という方は、ぜひ当社へお気軽にご相談ください。
現地確認から売却戦略のご提案まで、分かりやすく丁寧にサポートいたします。