静岡市で家を売るか貸すか迷った時の判断軸は？市場や資金ニーズごとの選び方を紹介

静岡市の不動産市場動向と判断に影響する地域特性

静岡市の地価は2025年1月時点の公示地価において、平均163,236円/㎡（坪単価539,626円）と前年比0.81％上昇しており、市内では堅調な上昇傾向が見られます。とくに葵区では前年比2.47％増の23万6,800円/㎡と高く、中心市街地や駅近エリアにおいて資産価値の維持・上昇が際立っています。一方で、清水区や沿岸部は相対的に人口減少や津波リスクが影響し、地価が下落または横ばい傾向にあります。

また、静岡市内の空き家件数は2003年の約2万7,300戸から2023年に5万2,700戸と約20年で倍増しており、空き家率の高まりは地域ごとの資産運用判断にも影響を与えます。良好な立地で構造に問題がない空き家については、賃貸活用の可能性も高く、判断における重要な要素となります。

「売却」と「賃貸運用」の判断基準としては、まずは所在地の地価動向を確認することが重要です。地価上昇エリアでは資産価値を活かして売却しやすく、流動性の高い市場につながります。一方、地価が下がる傾向にあるエリアでは、売却よりも賃貸を含めた長期的な運用を検討するほうが妥当なケースもあります。

さらに、所有物件が空き家化している場合、放置によるリスク（景観、治安、災害対策など）を避けるためにも、早期に賃貸や売却による活用を検討することが望ましいです。自治体の空き家情報バンクや助成制度、無料点検などの施策を活用することで、リスクを抑えつつ判断を進めることが可能です。

売却を選ぶ際のメリットと検討すべきポイント

静岡市で不動産の売却を検討する際、まずは売却によって得られる「資金化の確実性」と「スピード」について理解することが重要です。実勢価格は公示地価よりもおよそ26％低い傾向があり、これは実際の市場での売却額が現実的な基準となるためです（公示地価163,236円/㎡に対し実勢価格121,420円/㎡）。そのため、売却を選ぶことで早期に資金化できるというメリットがあります。

売却方法としては、仲介による通常売却、買取、リースバックなどがあります。仲介では複数社に査定を依頼し、比較することが一般的で、約33％の売主が5社以上に査定依頼を行っています。一方、リースバックは「売却価格×利回り÷12か月」で家賃を算出し、利回りが6％～8％であるため、家賃負担や収益性を精査した上で判断が必要です。

以下の表は、主な売却方式の違いと必要な費用負担を整理したものです。自身の資金ニーズや今後の生活設計に応じて、検討する材料としてご活用ください。

貸す（賃貸運用）を選ぶ際に知っておきたい注意点

静岡市で賃貸運用を検討する際に、借り手が見つかるまでの時間や入居率の地域差、管理の負担、収益とリスクをバランスよく見極めることが大切です。以下に具体的なポイントを整理しました。

まず、借り手を見つけるまでの時間やエリアごとの入居率の差についてです。静岡県のアパート空室率は全国平均より低いおよそ18%で、全国の約21.2%に比べて堅調な傾向があります。これは静岡市においても一定の安定した賃貸需要があることを示しています。

ただし、エリアによって入居がつきやすいかどうかは異なります。葵区や駿河区の駅近・大学近辺では需要が高く、優良物件は内見後すぐに申し込みが入る例もあります。一方で、清水区などでは選定に時間がかかる場合もあり、エリア特性を把握した上で運用戦略を立てることが重要です。

次に、賃貸管理の負担ですが、管理会社に委託する場合、家賃の約3～5%が月額の管理委託費用の相場です。募集、契約、家賃回収、トラブル対応などを依頼でき、遠方在住や忙しいオーナー様にはメリットが大きいです。ただし、依頼先によって対応品質に差があるため、複数社を比較検討することが肝要です。

最後に、賃料による収益とそれに伴うリスクです。静岡市のワンルーム～1LDKの賃料相場は約6.4万円、全体平均は約6万円前後です。賃料設定をする際は地域や間取りごとにこれらの相場を参考にし、相場より高すぎる設定は空室リスクを増やし、低すぎる設定は収益を下げてしまいます。

また、空き家を賃貸に活用する場合、建物の状態や設備の劣化リスクにも注意が必要です。特に築古物件や空き家の活用では、ホームインスペクション（建物診断）の実施をおすすめします。雨漏り、シロアリ被害、設備の故障などは入居後のトラブルにつながりますので、契約前にしっかり確認しておくことが大切です。

以上のポイントを踏まえ、静岡市での賃貸運用を検討する際は、エリアごとの入居需要、管理負担の許容度、収益とリスクのバランスを総合的に判断することが成功につながります。

売却か賃貸か迷ったときに活用できる判断軸まとめ

静岡市で「家を売るか貸すか悩んだとき」は、以下のポイントに沿って冷静に判断することが重要です。

まず、「資金ニーズの有無」を起点に検討しましょう。早期に現金化が必要な場合は、売却が確実な選択肢となります。一方、将来的な家賃収入や資産保有を重視される場合は、賃貸運用も視野に入ります。

次に、「リスク許容度」です。自主管理や設備・建物の維持修繕に手間をかけられる方は賃貸を選びやすく、一方で手間をかけずに資産を整理したい方には、売却が適しています。

さらに、「市場動向・税金・管理負担」といった複数要素を総合的に判断するフレームとして、簡易スコアリング表を作成するのも有効です。下表はその一例です。

たとえば、静岡市葵区や東静岡駅周辺など、売却相場が堅調で需要が高いエリアでは「売却」のスコアが高くなります（中心部エリアは相場が安定の傾向）＜静岡市の売却相場の堅調 × エリア別二極化＞。一方、賃貸ニーズのある駅近や法人需要が見込めるエリアでは、賃貸に点数が伸びやすいという判断です。

また、金利上昇局面では住宅ローンの借り手が減少し、購入需要が鈍るため、賃貸運用の安定性が相対的に評価される場合もあります。逆に、売却希望者が多く現金化のタイミングを重視するなら、売却を選ぶメリットがあります。

このように「資金ニーズ」「リスク許容度」「市場環境」を基準に点数化することで、ご自身の状況に適した選択がしやすくなります。

まとめ

静岡市で家を売るか貸すか迷った場合は、市場動向や地価、資金ニーズなど多角的な視点から判断することが重要です。エリアごとの特性や売却・賃貸それぞれのメリットやリスクを把握し、将来のライフプランや資産運用方針に合わせて最善の選択肢を検討しましょう。当社では、皆さまの状況や希望に寄り添ったご提案をいたしますので、気軽にご相談ください。