不動産の親族間売買とは？一般的な不動産売買との違いも解説！

不動産は第三者に売却するだけでなく、子どもや親など親族間で取引することも可能です。
「親族間売買ならお互いに都合の良い条件を決められる」と考える方も多いですが、実際には多くの注意点があります。
そこで今回は、親族間売買と一般的な不動産売買との違い、適正価格の調べ方について解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産の親族間売買とは

はじめに親族間売買とは何か、メリットとデメリットもあわせて解説します。

親族間売買とは

不動産の親族間売買とは、親と子など親族間で不動産を売買することです。
親族の範囲は、民法上では6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族となっています。
しかし税務署が考える「親族間」は、この範囲にとどまるわけではありません。
税務署が不動産の親族間売買で確認したいことは「みなし贈与」に該当するかどうかです。
したがって親族間で取引する際は、相続人に該当する親族がその範囲にあたると考えておきましょう。

親族間売買のメリット

親族間売買の大きなメリットは、愛着のある家を第三者に渡すことなく、気心知れた親族に引き渡せる点です。
先祖代々受け継がれてきた実家などは思い出も多く、売却を決断できないことも珍しくありません。
その点、売却相手が血の繋がった親族であれば、安心して譲り渡すことができるでしょう。
また、譲り受ける側も購入する家のことをよく理解しているため、まったく知らない物件よりも購入しやすいといえます。
さらに親族同士であれば、引き渡し日や支払い日など、条件の融通が利く点もメリットの1つです。
第三者へ売却する場合は、代金を受け取ると同時に不動産を引き渡さなければなりません。
親族間売買であれば、売主と買主の相談により、引き渡しの時期を調整することも可能です。

親族間売買のデメリット

親族間売買のデメリットとしては、みなし贈与を疑われやすいことが挙げられます。
とくに売買金額については、細心の注意を払わなければなりません。
「身内だから」といってあまりにも安い価格で売却すると、みなし贈与と判断され、贈与税が課されてしまいます。
親族間の売買であっても、自由な価格設定にするのではなく、適正価格の範囲内での取引を心がけることが重要です。
また自分たちだけで契約を交わすと、家の不具合や税金面などでトラブルに発展することもあります。
不動産は高額な取引なので、1度トラブルになると長期化しやすく、また関係の修復に時間がかかるかもしれません。
不要なトラブルを避けるためにも、たとえ親族間売買であっても、不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。

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親族間売買と一般的な不動産売買の違い

親族間売買と一般的な不動産売買では、売却完了までの流れや課税される税金に大きな違いはありません。
しかし以下のように異なる点もあるため、事前に注意点を理解しておくようにしましょう。

• みなし贈与にならない売却価格の設定が必要
• 控除や特例が受けられないことがある
• 住宅ローンの審査が厳しい傾向にある

それぞれの内容について順番に解説します。

みなし贈与にならない売却価格の設定が必要

一般的な不動産売買の場合、売主は「なるべく高く売りたい」と考えるでしょう。
反対に売主は「なるべく安く買いたい」と考えるため、売却価格が高すぎるとなかな売れません。
そのため、早く売却したい場合などを除いては、基本的には相場に合わせた価格で売却することになります。
しかし親族間売買においては、売主が「なるべく安く売ってあげたい」と考えることも多いでしょう。
だかといって著しく安い価格で売却すると、時価との差額がみなし贈与と判断され、贈与税が課されることになります。
基本的には、時価の80％を下回る金額で取引すると、みなし贈与に該当する可能性が高いとされています。
贈与税の発生によりトラブルになるのを防ぐためにも、親族だからといって安易に安く売却しないようにしましょう。

控除や特例が受けられないことがある

不動産売却時には、税負担を抑える控除や特例が複数用意されています。
たとえば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特例控除」は聞いたことがあるという方も多いのではないでしょうか。
この特例は、不動産売却により利益が生じても、3,000万円までは控除できるという内容です。
つまり利益が3,000万円以下であれば、この特例の利用により利益がゼロとなり、譲渡所得税がかかりません。
節税効果の高い制度ですが、売却相手が夫婦や親子など特別な関係にある場合は利用できないとされています。

住宅ローンの審査が厳しくなる

親族間売買は一般的な不動産売買と比較すると、住宅ローンの審査が厳しくなります。
融資したお金が、事業資金など住宅購入以外の目的に利用される可能性があるためです。
そもそも会社の方針として、親族間売買では融資を認めないとする金融機関も少なくありません。
住宅ローンが組めなければ、売却代金を一括または分割で支払うことになりますが、トラブルも多いため注意が必要です。

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不動産の親族間売買での適正価格の調べ方

親族間売買でみなし贈与と判断されないためには、適正価格を設定することが大切です。
ここからは、売却物件の適正価格を調べる方法について解説します。

不動産鑑定士に鑑定を依頼する

不動産鑑定士とは、不動産の経済価値を判定・評価する国家資格を持った方のことです。
不動産鑑定士による鑑定は、3つのなかでもっとも信頼性が高いといえます。
数十万円ほどのコストがかかりますが、税務調査に確実に備えたいという場合は不動産鑑定士への依頼を検討しましょう。

路線価を調べる

路線価とは、相続税や贈与税における財産評価額の算出基礎となる数値です。
路線価を利用した適正価格の求め方には、以下2つの方法があります。

• 路線価×1.25で実勢価格を求める
• 路線価をそのまま使う

実務上よくおこなわれるのは、路線価を1.25倍（80％で割り戻して）して適正価格を求める方法です。
なぜ1.25倍するのかというと、路線価は地価公示価格の80％程度になるよう定められているためです。
ただし路線価をそのまま利用したとしても、相続税法第7条に違反せず、贈与したとみなされにくいとされています。
これは過去に東京地裁において「路線価での譲渡は著しく低い価格ではない」とした判例があるためです。
路線価は国税庁のホームページで確認できるため、あらかじめチェックしておくと良いでしょう。
なお、親族間売買であっても不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
不動産の売却は専門知識を要するため、不動産取引の経験や知識がない状態でおこなうとトラブルになるリスクがあるためです。
大切な不動産をトラブルなく売却するためにも、不動産会社をとおして売買するようにしましょう。
また、不動産会社に売却を依頼すれば、アドバイスをもらいながら適正価格を設定することができます。

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まとめ

不動産を第三者ではなく親族に売買することは可能ですが、その際は価格設定に注意が必要です。
「身内だから」といってあまりにも安い価格で売却すると、みなし贈与と判断され、贈与税が課される可能性があります。
トラブルを避けるためにも、たとえ親族間売買であっても、不動産会社を介すようにしましょう。
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