不動産売却時にかかる仲介手数料とは?計算方法や安さで選ぶリスクを解説

不動産売却時にかかる仲介手数料とは?計算方法や安さで選ぶリスクを解説

この記事のハイライト
●仲介手数料とは、不動産売買の仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬費
●仲介手数料の金額は、法律によって上限額が定められている
●不動産会社を選ぶ際は仲介手数料の額ではなく「信頼と実績」が大切

不動産会社に仲介を依頼して不動産売却をする際は、仲介手数料がいくらかかるのか気になりますよね。
そこで今回は、仲介手数料とは何か、その内訳や計算方法、安さを基準に選ぶリスクについて解説します。
静岡市駿河区、葵区、清水区、焼津市、藤枝市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

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不動産売却における仲介手数料とは?

不動産売却における仲介手数料とは?

不動産の取引をおこなう際は、相手方を探すために不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
不動産会社に仲介を依頼すると、当然ですが仲介手数料と呼ばれる不動産会社に対する支払いが発生します。
仲介手数料とは、不動産売買が成立したときに発生する成功報酬です。
では、具体的に仲介手数料の内訳や金額、支払いタイミングがいつになるのか気になるところでしょう。
それぞれ詳しくご紹介します。

仲介手数料の内訳

不動産売却における仲介手数料の金額には、主に以下の費用項目が含まれます。

  • 物件の広告費
  • 内覧時やオープンハウス時の案内
  • 契約書類等の作成費用
  • 引き渡し時の立ち会い

上記のように、仲介手数料は当該物件の売却に関わる活動の費用が含まれます。
なお、売主のほうから通常の業務の範囲外の販売活動まで依頼した場合は、仲介手数料とは別に費用が発生します。
たとえば「遠方まで出向いて買主と交渉してほしい」「テレビCMや大手新聞の一面に広告を出したい」など、特別なサービスを要求する場合に追加料金が発生します。

仲介手数料の金額

仲介手数料の金額は、不動産会社が自由に決めることができます。
しかし、仲介手数料は宅地建物取引業法で上限金額が定められており、不動産会社はその範囲内で金額を設定しています。
仲介手数料の上限金額は売買代金によって異なり、計算方法については次章で解説します。

仲介手数料の支払いタイミング

不動産会社への仲介手数料の支払いは、一般的に2回に分けます。
タイミングとしては、売買契約が成立したときに半額を支払い、物件の引き渡し時に残りの半額を支払うケースが多いです。
たとえば、仲介手数料が200万円だった場合は、売買契約時に100万円を支払い、物件の引き渡し時に残りの100万円を支払います。
また、仲介手数料は物件の引き渡し時に、受け取った売却代金から全額をまとめて支払うことも可能です。

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不動産売却における仲介手数料の計算方法や相場とは?

不動産売却における仲介手数料の計算方法や相場とは?

前章でも述べたとおり、仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められています。
上限額は売買代金によって異なり、3つの計算式で算出します。
上限額を計算することで、仲介手数料の相場を把握することができますよ。

仲介手数料の計算式とは?

仲介手数料は、売買代金に応じて以下の3つの計算式に分けて計算します。

  • 200万円以下の金額×5%
  • 200万円超え~400万円以下の金額×4%
  • 400万円超えの金額×3%

上記3つを合計した額が仲介手数料になります。
しかし、上記の計算式だとわかりづらいですよね。
そこで一般的には、以下の速算式が用いられます。

  • 200万円超え~400万円以下の売買代金の場合:売買代金×4%+2万円
  • 400万円を超える売買代金の場合:売買代金×3%+6万円

たとえば、3,000万円の売買取引をおこなった場合は、以下の計算式になります。
3,000万円×3%+6万円=96万円
なお、仲介手数料は消費税がかかるため、上記金額に消費税率を加算した金額が実際の支払い金額になります。

仲介手数料の例外

低廉な空き家等の売買については「低廉な空き家等の売買に関する特例」により、仲介手数料の上限額が18万円+消費税まで引き上げられます。
低廉な空き家等とは、売買代金が400万円以下の不動産のことです。
ただし、400万円以下の不動産がすべて低廉な空き家等に当てはまるわけではなく、主に以下が要件になります。

  • 400万以下の低廉な空き家などの売買または交換の媒介、代理であること
  • 現地調査費用等を含む金額であること
  • 売主に事前に説明・承諾を得ていること

たとえば空き家を350万円で売却した場合、通常の計算式だと16万円ですが不動産会社は売主の事前承諾を得て18万円+消費税の仲介手数料を特例で請求できます。
この特例ができたのは、低廉な空き家等は通常の売買よりも調査費用がかかるうえに報酬が低いことから不動産会社が赤字となるケースがあったからです。
空き家の売買を促進するためにも、仲介手数料の上限額の特例が定められました。
なお、この特例が適用されるのは売主のみとなり、買主は通常通りの仲介手数料を支払うことになります。
また、不動産会社は事前に説明することが義務付けられており、勝手に仲介手数料を引き上げることは法令上できませんのでご安心ください。

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不動産売却で仲介手数料の安さを基準に依頼するリスクとは?

不動産売却で仲介手数料の安さを基準に依頼するリスクとは?

不動産を売却する際は、なるべく費用をかけずにすませたいところですよね。
しかし、不動産取引を円滑に進めるためには総合的に見て信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが大切です。
不動産売買は高額な取引となるため、契約に不備があったり、希望額で売れなかったりすると思わぬ損失が発生するリスクがあるからです。
そのため、仲介手数料の安さだけを基準に不動産会社を選ぶとリスクが伴います。
そのリスクとは、以下の3つです。

①販売活動にかかるコストが削減されるリスク

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、売却したい物件の販売活動のコストが削減されるリスクがあります。
前章でも述べたとおり、仲介手数料には広告宣伝費や買主との交渉費などのコストも含まれているからです。
そのため、売却成立までのプロセスが非効率となり、時間がかかるだけでなく、必要なリソースへの投資ができずにサービスの質が低下する恐れがあります。

②囲い込みされるリスク

不動産会社によっては、売主側の仲介手数料を安くする代わりに買主側から仲介手数料を得ようとする「囲い込み」をするところがあります。
囲い込みとは、不動産会社が売主の依頼で買主を探す際に、ほかの不動産会社を頼らずに自社で買主を探すことです。
囲い込みをされると、物件の広告を見たほかの不動産会社から「購入希望者がいる」と連絡があっても、依頼した不動産会社に勝手に断られてしまいます。
それは、ほかの不動産会社が仲介している購入希望者と契約を結ぶと、買主側の仲介手数料が得られないからです。

③契約成立が遅くなるリスク

上述のように、広告宣伝費を削減されたり、囲い込みをされたりすると売却成立が遅くなる可能性があります。
売却成立が長引くと、その分だけ維持費がかかったり、早く売却したいがために当初の売却希望額よりも値引きしたりなどの損をする可能性があるでしょう。
もちろん、仲介手数料が安いからといって必ずしも悪い不動産会社ばかりとは限りません。
不動産会社を選ぶ際は「売却実績があるか」「親身にサポートしてくれるか」が重要な指標となります。
私ども「U2JAPAN株式会社」は、不動産売却のサポートを真摯におこなっており、多数のお客様からお喜びの声をいただいております。
不動産売却を検討中の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

仲介手数料とは、不動産売買の仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬費です。
仲介手数料は法律で定められた上限があり、不動産会社はその上限額を超えない範囲で金額を定めています。
私ども「U2JAPAN株式会社」は、皆様の不動産売却に関する困りごとを解決するエージェント(代理人)です。
静岡市駿河区、葵区、清水区、焼津市、藤枝市で不動産売却を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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