収益物件を売却するタイミングとは？売却方法や高く売るポイントを解説

アパートやマンションなどの収益物件を所有していると、売却するタイミングや売却方法に迷うこともあるでしょう。
この記事では、収益物件を売却するタイミングや手順、高く売るポイントを解説します。
静岡市駿河区、葵区、清水区、焼津市、藤枝市で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひご覧ください。

収益物件を売却する方法①：タイミング

収益物件をなるべく高く売るために、売却に適したタイミングを押さえておきましょう。
収益物件の売却に適したタイミングは、以下の3つです。

①大規模修繕の前

マンションなどの集合住宅は、定期的に大規模修繕をおこないます。
大規模修繕は建物全体を工事するため、工期が長く工事費用も高額です。
費用は月々の修繕積立金から支払われますが、想定外の劣化などにより費用がかさむ場合は、一時徴収金を請求される可能性もあります。
大規模修繕で発生する出費と大規模修繕後の資産価値を比較し、損失が生じる場合は大規模修繕の前に売却すると良いでしょう。

②築20年が経つ前

一般的に、住宅の資産価値は築20年が節目となります。
住宅の資産価値は新築時がもっとも高く、築年数が経過するごとに価値が下落していき、築20年以降はほぼ横ばいとなります。
築20年以降の物件は下落リスクが少ないことから買主が見つかりやすく、売却に適したタイミングだといえるのです。
また築20年を過ぎたあたりから水回りの設備や内装などのリフォームが必要となってくるため、その前に売ることでコストを削減できるでしょう。

③満室になったとき

満室の状態で売り出された収益物件は、しばらく空室リスクについて考える必要がないため、買主が見つかりやすいでしょう。
とくに進学や就職などで賃貸物件の需要が増える2~3月頃は、満室になりやすい時期であるため、売却に適したタイミングだと考えられます。
すぐに次の入居者が見つかるような、安定した状態での売却は必ずしも必要ではありませんが、空室期間が長引くようになってきた場合は、満室状態での売却を検討すると良いでしょう。

収益物件を売却する方法②：売却手順

収益物件の売却方法には、仲介と買取の2種類があります。

仲介によって売却する手順

自分で買主を探して売却することもできますが、交渉や契約に慣れていない場合は思わぬトラブルを引き起こしかねません。
そのため、一般的には不動産会社に仲介を依頼して売却をおこないます。
不動産会社に仲介を依頼するときの手順は以下のとおりです。

• 査定を依頼する
• 媒介契約を結ぶ
• 不動産会社が売却活動をおこなう
• 売買契約締結・物件の引き渡し

まずは不動産会社に査定を依頼し、近隣の相場や利回り相場をもとに収益物件がいくらぐらいで売れるのか調査します。
査定額を参考に売り出し価格を設定したら、不動産会社と媒介契約を結びましょう。
不動産会社と結ぶ媒介契約は、以下の3種類から選択します。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できますが、不動産会社の販売活動の報告義務やレインズへの登録義務がない点が特徴です。
レインズとは不動産会社専用のコンピューターネットワークシステムのことで、登録された物件情報は全国の不動産会社が閲覧できます。
そのため、レインズに登録すると買主が見つかりやすくなるのです。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社にしか仲介を依頼できませんが、不動産会社には販売活動の報告義務やレインズへの登録義務があります。
進捗状況を確認したい方やスピーディーに売却したい方には、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。
また専任媒介契約と専属専任媒介契約にも違いがあり、専任媒介契約では2週間に1回、専属専任媒介契約では1週間に1回の依頼主への報告が義務付けられています。
自分で買主を探すのは不可となりますが、より詳細な報告や売却活動を求める方は、専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。
不動産会社と媒介契約を結んだ後は、売却する物件の広告を出すなどの売却活動を不動産会社がおこない、買主を探します。
不動産会社が見つけた買主と条件などの交渉をおこない、売買契約を締結して収益物件を引き渡したら取引完了です。

買取によって売却する手順

不動産会社に買取を依頼する場合の手順は、以下のとおりです。

• 買取査定の依頼をする
• 売買契約締結・物件の引き渡し

買取は不動産会社が買主となるため買主を探す手間がなく、スピーディーに売却することができます。
売却のために広告を出すこともないため、周囲に知られずに売却したい方にも向いています。
一方で、不動産会社は買い取った不動産をリフォームしてから再販するため、買取での売却価格は市場価格の6割～8割ほどになります。
以上のことから、早く売却したい場合は「買取」、なるべく高く売りたい場合は「仲介」を選択すると良いでしょう。

収益物件を売却する方法③：高く売るポイント

収益物件をなるべく高く売るためのポイントは、以下の3つです。

①最適なタイミングで売却する

前章でも述べたとおり、高値で売却するならタイミングを押さえることが大切です。
それぞれの収益物件に適したタイミングのほかに、売却価格は市場動向にも左右されます。
近年は首都圏・近畿圏・中部圏の三大都市圏で中古マンションの不動産価格が上昇傾向にあるため、収益物件の売り時だといわれています。
ただし、この傾向が今後も続くとは限りません。
そのため、不動産価格が上昇しているタイミングで売却することをおすすめします。

②適正価格で売りに出す

高く売りたいからといって相場からかけ離れた価格で売り出すと購入希望者に不審に思われ、かえって取引が成立しにくくなります。
そのため、適正価格で売り出すこともポイントです。
収益物件については、利回りを基準に適正な売却価格を決めることになります。
利回りが高ければそれだけ売却価格も高くなりやすく、利回りが低ければその分売却価格も抑える必要があります。
売り出し価格を決めるときは不動産会社の査定額を参考にしつつ、「自分ならいくらで買いたいか」を考えて判断すると良いでしょう。

③収益物件に強い会社に依頼する

不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、売却したい物件に合わせた会社を選ぶことで、早期売却や高値での売却がしやすくなります。
とくに収益物件は一般的な物件とは異なるポイントが多いため、より専門性が求められます。
そのため収益物件の売却を検討する際は、収益物件に強い、もしくは収益物件の売却実績がある不動産会社に依頼しましょう。
また不動産会社によっては、市場で一定期間売りに出してもなかなか売れない場合は買取をするという「買取保証仲介」をおこなっているところもあります。
私ども「U2JAPAN株式会社」では収益物件の仲介依頼を承っているだけでなく、買取保証仲介もおこなっています。
静岡市駿河区、葵区、清水区、焼津市、藤枝市で収益物件の売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。

まとめ

大規模修繕の前や築20年が経つ前など、収益物件には売りやすいタイミングがあります。
売却方法には仲介と買取があり、高く売りたいなら仲介、早く売りたいなら買取がおすすめです。
高く売るポイントは「不動産価格が上昇しているときを狙う」「利回りを基準に適正価格で売りに出す」「収益物件の売却実績がある不動産会社に依頼する」の3つです。
私たち「U2JAPAN株式会社」は静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市の不動産売却を専門としております。
収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。