静岡市で親の家を売るときの注意点は？必要な手続きや税金の知識も解説

（相続登記と法的手続きの整備）

親から相続した家を売却する際、まずは「相続登記」を済ませることが必要です。相続登記とは、登記簿上の所有者を亡くなった親から相続人へと変更する手続きのことで、令和6年（2024年）４月１日より、相続を知った日、または遺産分割協議が成立した日から3年以内の申請が義務化されています。期限内に手続きをしないと、過料（10万円以下）が科される可能性があります。

相続登記の申請は、静岡地方法務局（静岡市葵区追手町）または清水出張所で受け付けています。期限に余裕がある場合は、まず司法書士へ相談し、手続きをスムーズに進めるのが望ましいです。司法書士なら相続登記に慣れており、必要書類の準備から申請支援まで対応可能です。

また、相続登記が未了の状態では、測量や境界確認が必要なケースでも、所有者情報が不明瞭で手続きに遅れが生じる可能性があります。境界確定には測量士への依頼や確定測量図の取得が重要で、これらを整理しておくことで、売却の一歩を確実に進められます。

空き家管理と税負担、行政リスクへの対応

静岡市で親の家を相続し、売却までの間に家を空き家として放置する場合、固定資産税の優遇措置を受けられなくなる可能性があります。住宅用地には「住宅用地特例」が適用され、通常は固定資産税や都市計画税が軽減されますが、管理が不十分な空き家は対象外となり、税負担が大幅に増加します。2026年2月17日現在、静岡市では「管理不全空家」や「特定空家」に指定され、勧告を受けた場合には最大で約4倍にまで税額が増える制度となっています。

また、特に老朽化が著しい空き家について、「特定空き家」に認定されると、行政による勧告・命令・行政代執行（解体など）といった措置がとられる可能性があり、売却完了までの間にも税負担だけでなく、行政リスクにも注意が必要です。実際に静岡県内では富士市が複数棟の所有者不明空き家について略式代執行により撤去し、その費用を後から所有者に請求している事例もあります。

売却完了までの間、空き家の管理は重要です。換気や通水、室内の清掃に加え、草むしりや庭木の剪定などを怠ると、「管理不全空家」とみなされ、税優遇が外れるおそれがあります。定期的な換気・清掃・草むしりは、ご自身の資産を守るための基本的な対応です。

税制特例と譲渡所得の計算について

親から相続した空き家を売却するときに、使える税制上の特例、「空き家の３,０００万円特別控除」についてご説明いたします。まず、この特例は、相続または遺贈によって取得した空き家を、一定の条件を満たしたうえで売却する場合に、譲渡所得から最大３,０００万円を控除できる制度です。ただし、すべての物件が対象となるわけではなく、耐震性能の確認や売却価格の上限、相続開始直前の居住状況といった要件が求められます。令和６年（２０２４年）１月１日以降の売却から、適用対象が拡大されている点も注目すべき変更です。

次に、譲渡所得の計算方法と関係費用についてご説明いたします。譲渡所得は、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた金額です。取得費とは、親が購入した際の代金や仲介手数料、測量費、印紙税などを指し、これらを立証できない場合は、売却価格の５％を取得費とみなす「概算取得費」の扱いになります。譲渡費用には、不動産を売るために直接かかった費用が含まれます。また、相続税申告期限後３年以内（通常、死亡日から３年１０カ月以内）に売却した場合には、「相続税の取得費加算」の特例も適用でき、取得費に相続税の一部を加算できる場合があります。

最後に、確定申告の提出時期や必要書類についてまとめます。不動産売却による譲渡所得がある場合、または３,０００万円特別控除などの特例を受ける場合は、確定申告が必須です。申告期間は、売却した年の翌年２月１６日から３月１５日までとなっており、静岡市葵区・駿河区にお住まいの方の提出先は静岡税務署となります。申告には、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書、売買契約書、取得費や譲渡費用の領収書など、正確な資料の準備が欠かせません。

家財や建物の状態への対応と契約上の注意点

静岡市で親御さまのご自宅を売却する際、ご留意いただきたい点を整理いたします。不動産会社をご利用になるにあたって、安心してご相談いただける内容を、具体的にわかりやすくご紹介いたします。

まず、残置物についてですが、たとえ家財などが残っている状態でも、売却自体は可能です。ただし、それらの処分方法や費用について、後々のトラブルを避けるためにも、売却前に具体的に調整しておくことが重要です。

次に、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）についてです。2020年4月の民法改正により、従前の「隠れた瑕疵」に限定された責任から、契約内容と異なる点すべてに適用される「契約責任」として整理されました 。例えば、契約書に「雨漏りなし」などの記載がある場合に、実際に雨漏りがあったときには、売主に対して債務不履行として責任が生じます 。

そのため、売却契約書には「現状有姿での引き渡し・契約不適合責任免責」などの免責特約を記載し、責任範囲や期間を明確に定めることが有効です。特に売主が個人の場合、引き渡し後の責任期間は３か月程度を設定する例が一般的です 。

最後に、親御さまと子御さまのような親子間での売買を検討される際の注意点です。親族間売買では、税務署から「みなし贈与」として判断される可能性があり、贈与税の課税対象となることがあります 。価格設定や契約条件に関しては、専門家とも十分に相談のうえ、慎重に対応されることをおすすめいたします。

これらのポイントを踏まえて、安心・納得のご売却をめざしていただければと思います。

まとめ

静岡市で親の家を売る際には、相続登記や法的な手続きをしっかり整えることが、大切な第一歩です。空き家の管理や税負担、行政上のリスクにも注意し、必要な対応を怠らないことが重要です。また、税制特例や譲渡所得の計算、申告時期などの細かい点も忘れてはいけません。家財の扱いや契約内容にも目を向け、安心して取引を進められるよう万全の準備をしましょう。早めの行動と適切な知識が、スムーズな売却につながります。