静岡市で不動産売却を検討中の方必見！相場や確定申告の疑問に答えます

静岡市で不動産売却を考えたときにまず知っておきたい“相場と査定”の基本知識

静岡市の地価は、2025年（令和7年）の公示地価平均で16万3,236円／㎡（坪単価約53万9,626円）となり、前年に比べて0.8％上昇しており、緩やかな回復傾向が続いています。また、基準地価の平均は17万4,681円／㎡（坪単価約57万7,457円）で、前年比1.11％の上昇です。静岡市は県内の地価上昇率で安定した位置にあり、地価の回復傾向が明らかです。

特に、葵区や駿河区などの中心部では地価が高水準で推移しています。葵区の住宅地では坪単価が約106万円、駿河区は約116万円という地点もあり、中心部に立地する不動産の売却価値は高めです。なるべく分かりやすく整理すると、以下のようなイメージになります。

（注：住宅地の坪単価は約38.8万円（117,500円／㎡）が静岡市全体平均です）

ご自身の不動産の売却価値を把握する方法としては、国土交通省が公表している公示地価・基準地価を参照いただくのが基本です。さらに、不動産取引の成約実績データやポータルサイトも参考になります。

また、相場をより正確に把握するためには、地域に詳しい不動産会社による査定が非常に有効です。まずは机上査定で相場の方向性をつかみ、その後訪問査定で現地の状況を踏まえた精度の高い査定額を得ることが大切です。査定額の根拠を丁寧に確認し、納得できる説明を得られる会社を選ぶことが成功のカギになります。

確定申告は必須？静岡市で不動産売却時の税金・申告のポイント

静岡市で不動産を売却した場合、「利益（譲渡所得）が出たとき」や「節税の特例を使うとき」は、確定申告が必ず必要になります。譲渡所得とは「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算されます。利益が出た場合は納税の義務が生じ、申告しないと違法とされることがあります。

「自分の家を売って、税金が0円になりそうだから申告しなくてもいい」と考えるのは大きな間違いです。マイホームの売却で「三千万円の特別控除」を利用する場合、たとえ利益がゼロになっても、確定申告によって初めて控除適用されます。申告しなければ、控除は適用されず、後に税務署から高額な納税通知や罰則を受けることになります。

上の表のように、どのようなケースでも確定申告を検討すべきです。特に「損失が出たから申告しなくてよい」との誤解も多いですが、損失は「損益通算」や「繰越控除」により他の所得と相殺でき、結果的に税金が戻ってくる可能性もあるため、申告が有利になります。

スピード重視で売却したいときに知っておくべき「仲介」と「買取」の違い

静岡市で「できるだけ早く不動産を売りたい」「精神的な負担を減らしたい」とお考えの方に向けて、「仲介」と「買取」の違いを明確にお伝えします。不動産会社を営む私が調査した現場の情報に基づき、ご自身に合った選択ができるよう、わかりやすく整理してご案内します。

まず、仲介とは不動産会社が売主様と媒介契約を結び、一般の買主を探す方法です。売却価格は市場の相場に近い金額で設定できる一方、売れるまでの期間が不透明で、平均して３〜６か月、物件によっては１年以上かかることもあります。また、内覧対応の手間や契約後の契約不適合責任（雨漏り・シロアリなどによる修繕義務）のリスクも伴います。

一方、買取は不動産会社が直接物件を購入する方法です。最短で数日から１か月ほどで現金化でき、内覧の手間が少なく、仲介手数料も不要です。短期的な現金化が必要だったり、内覧対応が難しかったりする場合に、精神的にも時間的にも安心して売却できます。

実際、静岡市内の現場では、仲介想定価格を１００とした場合、買取価格はおおむね７０〜８５程度に収まるケースが多く見られます。ただし築年数が古い物件や空き家、再建築不可のような要件がある場合は、仲介でも長期化して値下げ幅が大きくなり、結果として買取との差が縮まる場合もあります。

仲介からスタートして反響が少ない場合、半年から１年が経過してから買取へ切り替えるというパターンも多く、その際には売主様の交渉力が低下し不利になることもあります。最初から両方の選択肢を把握しておくことで、冷静かつ最善の判断が可能になります。

まとめると、まず「売却の期限」「内覧対応の余裕」「精神的ストレスの許容度」「価格重視か速度重視か」の４点をもとに選ばれるとよいでしょう。売却が急ぎであったり、現金化と精神的な安心を最優先されるなら買取が現実的な選択です。少し時間をかけても高く売りたい、自分の希望価格でじっくり待てるという方は仲介が向いています。このような違いを踏まえて、皆さまにとって最適な売却方法を選んでいただければ幸いです。

2025年〜2026年の静岡市不動産市場動向と今後の見通し

まず、2025年における静岡市全体の地価動向を確認すると、公示地価は前年比でおよそ＋0.81％の上昇となっており、静岡市内の土地価格が回復傾向にあることがわかります。これは住宅地よりも商業地の上昇が目立ち、実際の取引価格（実勢価格）は前年比約＋8.68％と、地価公示以上の活発な動きが見られます 。

用途別の地価動向も詳しく見てみると、住宅地の上昇率は緩やかである一方、商業地および工業地に関しては堅調な上昇傾向が継続しており、特に商業地は＋0.98%、住宅地は＋0.56% と、用途によって差があることが明らかです 。

さらに、2025年全体の静岡県の地価を概観すると、県内の住宅地・商業地・工業地ともにプラスに転じ、17年ぶりに住宅地が横ばいから上昇圏に戻りました。県内では商業地：＋0.6%、工業地：＋0.8%、住宅地は＋0.0% （横ばい）という結果でした 。

地価を評価する別の指標である路線価（相続税評価の基準となる価格）についても、2025年には県全体で＋0.2%と15年ぶりのプラスとなりました。中でも、静岡市中心部における「鷹匠」エリアや葵区鷹匠2丁目のような人気スポットでは、2.6％を超える上昇が見られています 。

では、2026年の市場見通しはどうでしょうか。2026年は再開発エリアを中心に市場がさらに活性化すると予測されており、注目すべきは三島駅南口の再開発や、熱海・伊豆などのリゾートエリアにおける観光・インバウンド・ワーケーション需要の継続的な高まりです 。

また、金利の上昇が続く見通しであることから、新築住宅の価格高騰に対する対抗策として、「中古＋リノベーション」といった付加価値を持つ物件への関心が強まるとみられます。これにより、売り手にとっては2026年が戦略的に売却のタイミングになる可能性があります 。

以上をまとめた表は以下のとおりです：

以上の状況から、静岡市で不動産売却を検討されている方には、まず利便性や将来性のあるエリア（例えば再開発エリアや観光人気エリアなど）に注目し、いかに付加価値を提示できるかが鍵となります。今後の地価動向や金利環境を注視しつつ、ふさわしいタイミングで信頼できるパートナーにご相談いただくことをおすすめいたします。

まとめ

静岡市で不動産売却を検討する際は、まず地域ごとの地価や自分の物件価格の目安を知ることが出発点です。正確な価格判断には不動産会社の査定が不可欠で、納得できる売却を目指す基礎となります。また、売却後の確定申告や税金についても事前に把握しておくことで、思いがけない不安や負担を避けることができます。売却方法は「仲介」と「買取」で大きく特徴が異なるため、ご自身のスケジュールや事情に応じて選択することが重要です。今後の静岡市の不動産市況も見据えて、最適なタイミングで一歩踏み出しましょう。