静岡市で不動産売却時の税金はどうなる？2025年版のポイントを解説

静岡市で不動産を売却するときに知っておきたい税金の基本と計算方法

静岡市で不動産を売却する際、まずおさえておきたいのは譲渡所得税のしくみです。譲渡所得は次の計算式で求められます。

具体的には「売却価格－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得」となり、取得費が不明な場合は取得費を売却価格の５％として計算することが認められています。ただしこの場合、実際の取得費より低めに見積もられることが多く、結果として税負担が増える可能性がある点に注意が必要です。例として、取得費不明時には売却額3,000万円の5％である150万円を取得費として扱います 。

次に、譲渡所得に対して課される税率は所有期間によって異なります。所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」では、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせておよそ20.315％。一方、5年以下の「短期譲渡所得」の場合は合計約39.63％となります 。

静岡市の売却に使える代表的な控除・特例制度（2025年版）

静岡市で不動産を売却される際に活用できる主な控除・特例制度をご紹介いたします。どれも税負担を大きく軽減できる可能性がございますので、ぜひご確認ください。

以下、各制度の詳細をご説明いたします。

1. 居住用財産の3,000万円特別控除は、ご自身が居住していた自宅を売却する際に適用される制度で、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できます。適用には居住期間や売却時の状況など一定の要件を満たし、確定申告での手続きが前提となります。

2. 相続した空き家を売却する場合に使える「相続空き家の3,000万円特別控除」は、昭和56年5月31日以前に建築された一戸建てなどの空き家（耐震改修または取り壊しが必要なケースも含みます）に適用されます。相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があり、耐震性確保や除去の要件があります。また、相続人が3人以上の場合には、控除額が一人あたり2,000万円に制限されるケースもあります 。

3. 「低未利用土地の100万円控除」は、都市計画区域内で利用が著しく劣っている土地（空き地など）を一定要件のもと譲渡した場合に、譲渡所得から100万円を控除する制度です。静岡市では要件確認後に交付される確認書を確定申告時に使います。ただし、この特例の適用期限は令和7年12月31日までとされています 。

上記の制度はいずれも確定申告が前提で、売却時期や相続開始時期が制度要件と合致するか、耐震性・利用計画の有無など細かな条件を満たす必要があります。ご不明点がございましたら、税務署や当社までお気軽にご相談ください。

確定申告をしないリスクと、申告することのメリット（静岡市版）

静岡市で不動産を売却して利益があるにもかかわらず確定申告をしないと、それは法的に認められず「脱税」に該当する可能性があります。不動産の譲渡所得（売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益）が生じた場合は必ず申告が必要です。この義務を怠ると、税務署からの追及対象となります。なお、利益が出ていなくても、3,000万円の特別控除や損失の損益通算などを利用するには確定申告が前提となりますので、申告をしなければ結果的に損をする形になります（特例を受けるには申告が必要です）。

申告を怠ると、まず「無申告加算税」が課されます。自主的に期限後に申告すれば税率は5％に軽減されますが、税務調査後の申告では50万円までは15％、それを超える部分は20％（300万円超は30％）の税率が課されることがあります。また、納付が遅れると利息扱いの「延滞税」が、本税に追加で課されます。これは納期限翌日から日数に応じて日割りで加算され、2か月以内は約7％、以降はより高い税率が適用されます。

さらに悪質と判断されると、「重加算税」が課される恐れがあります。これは、意図的に隠蔽や仮装などを行った場合に適用され、本税の35〜40％に相当する重い罰則です。たとえば取得費の契約書を故意に破棄するなどの行為が認められると対象となります。こうした加算税のほか、延滞税も併せて課され、結果として資金的に大きな負担となります。

税務署には、法務局の登記情報や買主による不動産取得税の申告から、売却事実が把握されてしまいます。登記情報は税務署が閲覧可能であり、「売ったのに申告がない」ということはすぐに明らかになります。また、お尋ね書という書面で内容確認が届くこともありますので、放置すると本格的な調査に発展し、ペナルティが重くなる恐れがあります。早期に自主的に対応することが重要です。

下表は、申告しなかった場合に課される主なペナルティとその概要です。

このように、確定申告しないことには深刻なリスクが伴います。利益が出た場合のみならず、特例や損益通算などを活用したい場合にも、確定申告は損をしないための大切なステップです。ぜひご自身のケースをご確認のうえ、不安があれば専門家へご相談ください。

静岡市の売却に関わるその他の費用と、税金との合わせて考える手取り額の構成

静岡市で不動産を売却するときには、税金以外にもさまざまな費用が必要です。それらを正しく把握したうえで、実際に手元に残る「手取り額」を見据えた売却戦略を立てることが重要です。

まず、仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、速算式で「売買価格×3％＋６万円＋消費税」となります。たとえば売却価格が３０００万円であれば、上限額は１０５万６千円（税込）です。交渉次第では値引きも可能ですので、仲介の際には遠慮なくご相談ください。

次に、税金以外の主な経費として、印紙税、抵当権抹消や登記関連費用、測量費用などがあります。売買契約書には収入印紙が必要で、軽減措置により売却価格が５０００万円以下であれば１万円程度となります。

また、登記関連では抵当権抹消登記の登録免許税が不動産１件あたり千円、司法書士報酬を含めると総額でおおむね３万～５万円が相場です。

土地の売却などで境界確定が必要な場合には測量費が発生し、面積や立地により３０万～８０万円ほどになります。さらに、建物付き物件であれば解体費やハウスクリーニング費用といった追加費用も必要になる場合があります。

具体的な費用内訳は以下の表をご参照ください。

最後に、譲渡所得税などの税金も含めた諸経費を売却価格から差し引いた額が「手取り額」となります。たとえば、売却価格から仲介手数料・印紙税・登記費用・測量費を差し引いたうえ、譲渡所得税なども計算したうえで、目標の手取り額から逆算して売却価格を設定するという戦略が効果的です。静岡市の事例では、費用が約１４８万８千円の場合、ローン残債を差し引いたうえで手取り額をシミュレーションしています。

こうした費用構造をあらかじめ把握したうえで、納得できる売却価格の設定や、不動産会社との交渉材料にしていただければ幸いです。

まとめ

静岡市で不動産を売却する際には、譲渡所得税や各種控除制度、確定申告の重要性、そして仲介手数料などの諸費用まで、多くの要素が手取り額に影響します。特に税金の計算や申告漏れに関するリスクは見過ごせません。長期・短期の区分や特例適用の条件をしっかり把握し、余裕を持った準備を進めることで、想定外の出費やトラブルを防ぐことができます。不安や疑問があれば専門家に相談し、安心して不動産売却を進めていきましょう。