不動産売却で税金を節約する方法とは？3,000万円控除の適用要件も解説

土地や建物を売却して利益を得たら、譲渡所得税を支払わなければなりません。
不動産取引では大きなお金が動くため、「納税額も大きくなるのでは」と不安に思う方も多いでしょう。
不動産売却時には税負担を軽減する特例が用意されており、その代表例が「3,000万円控除」です。
この記事では、3,000万円控除の概要と適用要件、特例を適用できるケースについて解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却時の税金を軽減できる！3,000万円控除とは？

不動産を売却して利益得ると、その利益に対して税金が課されます。
不動産売却によって得られる利益を「譲渡所得」、そこに課される税金を「譲渡所得税」といいます。

譲渡所得税は所得税と住民税の総称であり、3,000万円控除を利用することで負担を軽減することが可能です。
はじめに、3,000万円控除の概要から確認しておきましょう。

3,000万円特別控除とは

3,000万円特別控除とは、居住用財産（マイホーム）を売却した際に、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる特例です。
不動産売却で得た利益が3,000万円以下であれば、特例の利用によって譲渡所得がゼロになるため税金はかかりません。
譲渡所得が3,000万円を超える場合は、3,000万円を差し引いた後の金額に対して税金が課されます。

譲渡所得税の求め方

譲渡所得税額を知るためには、まず譲渡所得を求めなければなりません。
譲渡所得を求める計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝不動産の売却価格 －（取得費＋譲渡費用）－特別控除額の3,000万円
取得費は不動産を購入する際にかかった費用、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用です。
取得費には購入代金や仲介手数料、譲渡費用には印紙税などの税金や立ち退き料などが含まれます。
上記で求めた金額に一定の税率をかけると、譲渡所得税額を求めることが可能です。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下では短期譲渡所得、5年超えだと長期譲渡所得に該当します。

• 短期譲渡所得：税率39.63％
• 長期譲渡所得：税率20.315％

所有期間は不動産売却をした日ではなく、不動産売却をした年の1月1日時点で計算する点にご注意ください。

特例を利用するためには確定申告が必要

3,000万円控除の特例を利用するには、不動産売却後に確定申告が必要です。
申告期限は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の約1か月間です。
申告時には以下の書類を準備し、納税地を管轄する税務署に提出します。

• 確定申告書・譲渡所得の内訳書
• 戸籍の附表の写し
• 不動産を購入した際と売却した際の売買契約書のコピー
• マイナンバーか住民票の写し

期限内に確定申告をしないと控除が受けられないため、準備は早めに取り掛かりましょう。

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不動産売却時の税金を軽減できる！3,000万円控除の適用要件とは

3,000万円控除はどなたでも利用できるのではなく、適用するには要件を満たす必要があります。
主な用件は以下のとおりです。

• ご自身が今住んでいる家や土地である
• この特例を受けるためだけの目的として入居した家ではない
• 別荘など娯楽や保養のための家ではない
• 売却年の前年および前々年に3,000万円の特例控除など他の特例を受けていない
• 住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売却している
• 買主が配偶者や親など特別な関係でないこと

適用条件としてまず挙げられるのが、売却する不動産が居住用財産（マイホーム）であることです。
保養や娯楽用の居住用財産（別荘など）を売却した場合には、特例を利用できない点にご注意ください。
単身赴任の場合は、配偶者が住んでいる家であることが条件となります。
売却年の前年および前々年に、3,000万円控除などの特例を利用していないことも適用条件の1つです。
売却年や前年、前々年などにほかの特例を利用したことがある場合、3,000万円控除を利用できない可能性があります。
どの特例が該当するのか、詳細は国税庁のホームページに記載されているので、事前に確認しておくと安心です。
なお、この特例は空き家にも適用できますが、その場合は退去後3年目の年末を経過するまでに売却する必要があります。
住まなくなってから3年を経過したあとに売却した場合、3,000万円の特例控除は適用できない点に注意しましょう。
また、不動産の売却相手が「特別な関係にないこと」も条件の1つです。
特別な関係とは、親子や夫婦だけでなく、生計を共にする親族や内縁関係にある方なども含まれます。
買主が、不動産売却後にその家で同居する親族であった場合も、特例の適用は認められません。

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不動産売却時の税金を軽減できる！3,000万円控除の特例を適用できるケースとは

相続した実家の売却や解体後の自宅の売却など、不動産売却にはさまざまなケースがあります。
上記のようなケースでも、適用要件を満たすことで3,000万円控除を適用することが可能です。
ここからは、3,000万円控除が適用されるケースについて解説します。

相続した不動産を売却するケース

親から相続した実家などを売却する際も、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
これを「被相続人の居住用財産に関わる譲渡所得の特別控除」と呼び、主な要件は次のとおりです。

• 被相続人が居住していた自宅であること
• 昭和56年12月31日より前に建築された不動産であること
• 相続が発生する直前において被相続人以外の居住者がいないこと
• 令和9年12月31日までに売却すること

この特例の適用条件には「相続発生直前において被相続人以外の居住者がいないこと」が含まれています。
つまり、被相続人と同居していた配偶者が相続した場合、特例を適用することはできません。

自宅を解体して土地のみを売却するケース

3,000万円控除は、原則として居住用の家屋を売却した際に適用される特例です。
しかし建物を解体してから売却する場合でも、以下の要件を満たしていれば適用対象となります。

• 解体から1年以内に売買契約を交わしていること
• 退去してから3年が経過する年の12月31日までに売却すること
• 解体してから売買契約をするまでの期間に貸付けその他の用に使用していないこと

この特例は、土地を活用（駐車場として他人に貸し出すなど）していると適用ができません。
また、解体後1年以内に売買契約を交わし、3年が経過する年の12月31日までに売却する必要があります。

共同名義の家を売却するケース

共有名義の自宅を売却した場合も、3,000万円控除を適用することが可能です。
しかし、特例を適用できるかどうかは、共有者ごとに判定する必要があります。
特別控除額は共有者全員で最高3,000万円ではなく、各共有者につき最高3,000万円です。
また、土地の所有権しかなく建物部分の所有権を持っていない方は、特例の適用を受けられません。

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まとめ

不動産売却時にかかる譲渡所得税は、3,000万円控除の利用により負担を軽減できます。
控除を受けるには一定の要件を満たす必要があり、不動産売却後の翌年に確定申告をしなければなりません。
ご自身が控除を受けられるか知るためにも、事前に国税庁のホームページで要件を確認しておくことをおすすめします。
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