投資用物件を売却する流れとは？売る主な理由や準備についても解説

何からの事情により、投資用物件を売却するケースがあります。
収益を得るための不動産は、通常の不動産売却と流れやポイントが少し異なるため注意が必要です。
今回は投資用物件の売却の流れや、事前に準備しておくこと、購入希望者が現れたあとの契約手順について解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で投資用の不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

投資用物件を売る際に流れとともに知っておくべき売却する理由

まずは、投資用物件を売る流れとともに、売却する理由について解説します。

売却する理由1：資金作り

売却する理由としてまず挙げられるのが、資金作りです。
主な資金として、下記が挙げられます。

• 生活費
• 事業資金
• 教育費
• 不動産の購入費用

仕事をやめたり収入が減ったりした場合、生活費を確保するために、土地や建物を売却することがあります。
また、子どもが進学するタイミングでまとまったお金が必要になり、売ることもあるでしょう。
投資用物件を売却すれば、まとまったお金を手に入れることができます。
高額な財産となる土地や建物は、売却の対象となることが多いです。

売却する理由2：税金が支払えない

税金が支払えないことも、売却する理由のひとつです。
不動産を所有している場合、固定資産税や都市計画税の支払い義務が生じます。
空室が目立ち、思うように家賃収入が得られないと、税金を支払えなくなってしまうでしょう。
家賃は築年数の経過とともに、下がっていくのが一般的です。
税金の支払いといった負担が重く感じた場合に、売却に踏み切るケースも多いと言えます。

売却する理由3：維持管理が大変

売却する理由として、維持管理が大変なことも挙げられます。
投資用物件の所有者は、入居者が安全・快適に暮らせるよう物件を維持管理していかなくてはなりません。
維持管理をおこなうためには、手間や時間がかかります。
管理会社に依頼するのもひとつの方法ですが、その分コストがかかるでしょう。
管理の手間から解放されるために、売却するケースも少なくありません。

売却する理由4：キャピタルゲインを得る

キャピタルゲインを得ることも、理由のひとつです。
キャピタルゲインとは、土地や建物を売り、売却益を得ることです。
投資用物件の場合、家賃収入であるインカムゲインを得るのが本来の目的と言えます。
しかし、売却によってまとまったお金を得ることも可能です。
とはいえ、不動産の市場やタイミング、流れを把握するなど、考慮しなければならない点が多く経験やノウハウが必要となります。
キャピタルゲインを狙う場合は、まず私たちにご相談ください。

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投資用物件を売却する際の流れと事前準備

続いて、投資用物件を売却する際の流れと事前準備について解説します。

事前準備1：必要書類を準備する

土地や建物を売る際、まずは必要書類の準備から始めます。
購入希望者から不動産の情報を聞かれたり、資料を求められたりするからです。
そのため、登記簿謄本や図面、リフォームや修繕の履歴がわかる書類などをあらかじめ準備しておきます。
購入時のパンフレットやチラシなどがあれば、一緒に渡します。

事前準備2：査定を依頼する

必要書類が揃ったら、不動産会社に査定を依頼します。
査定に出せば、投資用物件がどのくらいの価格で売れるのかを、事前に把握することが可能です。
査定額と周辺相場を比べ、適正価格か否かもチェックできるでしょう。

事前準備3：不動産会社と媒介契約を締結する

査定後、金額に納得できれば不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、売却の条件や報酬の金額などを取り決めた契約です。
媒介契約には下記の3つの種類があり、特徴がそれぞれ異なります。

• 一般媒介契約：1社以上の不動産会社に仲介を依頼できる・販売状況の報告義務はない
• 専任媒介契約：1社にしか仲介を依頼できない・販売状況の報告は2週間に1度以上必要
• 専属専任媒介契約：1社にしか仲介を依頼できない・販売状況の報告は1週間に1度以上必要・売主が見つけた買主とは直接取引できず不動産会社を介す必要がある

専任媒介契約と専属専任媒介契約には、レインズへの登録義務が生じます。
レインズとは、不動産会社専用の物件情報サイトのようなものです。
レインズに登録すると、全国の不動産会社と土地や建物の情報を共有することができ、早期の売却が見込めます。

事前準備4：販売活動をおこなう

不動産会社と媒介契約を締結したあとの流れは、販売活動をおこなうことです。
実際に投資用物件を売りに出し、買主を探します。
ホームページに物件の情報を登録したり、ポスティングチラシを作成したり、内覧対応をおこなったりするのが一般的です。
もし一定の期間に買主が見つからなかったり、反響がなかったりする場合は、価格や販売戦略の見直しをおこないます。

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売却したい投資用物件に購入希望者が現れたあとの契約の流れ

最後に、投資用物件に購入希望者が現れたあとの、契約の流れについて解説します。

流れ1：条件交渉をおこなう

購入希望者が現れた場合、まずは条件交渉をおこないます。
条件交渉とは、価格や引き渡しのタイミングなどを、すり合わせることです。
条件交渉がスムーズにいかない場合、契約できるまでに時間がかかることがあります。
そのため「〇〇円までなら値下げられる」という風に、あらかじめ許容範囲を決めておくことがポイントです。

流れ2：売買契約を締結する

条件交渉が済み、お互いに納得できたら次は売買契約の締結です。
売買契約の内容に認識の違いがあると、トラブルが生じる可能性があります。
そのため、しっかりと読み合わせをおこなうことが重要です。
売買契約書や重要事項説明書は不動産会社が作成するため、署名と捺印をします。
このタイミングで買主から手付金を受け取るのが一般的です。

流れ3：金融機関や管理会社などに連絡を入れる

売買契約の締結が済んだら、金融機関や管理会社などに連絡を入れます。
融資を受けている場合は金融機関に相談し、今後の返済について話し合います。
管理を委託しているなら、引き継ぎをおこなってください。

流れ4：決済と引き渡しをおこなう

最後に、決済と引き渡しをおこない、投資用物件の売却の完了です。
決済とは、買主から売買代金を受け取ることを指します。
引き渡しは鍵の受け渡しのことで、決済と同じタイミングでおこなわれるのが一般的です。
投資用物件を引き渡したあとは、所有権を売主から買主に移転する手続き（名義変更）をおこないます。
所有権移転の手続きは専門的な知識を要する場面が多いため、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
そのため、決済の場には司法書士も立ち会うことになります。

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まとめ

投資用物件を売却する理由は、資金作りや管理の手間から解放されたい、キャピタルゲインを狙いたいなどさまざまです。
書類の準備や不動産会社との媒介契約など、さまざまな事前準備や流れを経て実際に売り出すことになります。
購入希望者が現れたら、条件交渉をおこなったうえで売買契約を締結し、最後に決済と引き渡しをして売却の完了です。
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