不動産売却における譲渡所得とは？取得費や譲渡費用についても解説

不動産売却により得た利益を譲渡所得といい、譲渡所得が生じたら確定申告が必要です。
ここでいう利益とは売却代金全額ではなく、諸経費を差し引いたあとの差額を指します。
申告手続きをスムーズに進めるためにも、譲渡所得の計算方法を確認しておきましょう。
この記事では、譲渡所得の計算方法、計算時に重要な取得費と譲渡費用について解説します。
静岡市駿河区を中心に葵区、清水区、焼津市、藤枝市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却前に知っておきたい！譲渡所得の計算方法

不動産売却により生じる利益を「譲渡所得」といいます。
ただし冒頭でも述べたように、手元に入るお金がすべて譲渡所得になるわけではありません。
たとえば土地を5,000万円で売却したとしても、5,000万円全額が譲渡所得になるわけではありません。
譲渡所得とは、以下のように「売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いたあとの金額」を指します。
譲渡所得＝売却代金ー（取得費＋譲渡費用）
取得費は不動産を購入時にかかった費用、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用のことです。
どのような費用が該当するかは、のちほど具体的に解説します。

譲渡所得が生じたら確定申告が必要

譲渡所得が生じたら、その金額に対して譲渡所得税がかかるため、翌年に確定申告をする必要があります。
譲渡所得税とは所得税と住民税の総称で、2037年までは復興特別所得税もあわせて徴収されます。
譲渡所得税は「分離課税」なので、会社に勤めている方でもご自身で確定申告をしなければなりません。
分離課税とは、給与や事業所得といった他の所得金額と合計せず、分離して税額を計算する方法です。
会社員などの給与所得者は、会社が代わりに手続きしてくれるため、ご自身で確定申告をしたことがないという方も多いでしょう。
確定申告時には不動産に関するさまざまな書類が必要になり、また申告期限も約1か月程度しかありません。
はじめての申告で不安な場合は、早くから準備に取り掛かり、不明点などは税務署に相談することをおすすめします。

不動産の所有期間によって譲渡所得税率が異なる

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日において不動産の所有期間が5年を超えているかどうかで異なります。

• 所有期間が5年を超えている場合（長期譲渡所得）：税率 20.315％
• 所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）：39.63%

たとえば、5,000万円の不動産を5年経たずに売却すると税額は約1,981万円、5年を超えると税額は約1,015万円です。
なお不動産売却時には、税負担を抑える特例が複数用意されています。
代表的なのは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」で、耳にしたことがあるという方も多いのではないでしょうか。
この特例は、居住用財産（マイホーム）を売った時は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除できるというものです。
控除額が大きく節税効果が高いため、ご自身が該当するかどうか事前に国税庁のWebサイトで確認しておきましょう。

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不動産売却における譲渡所得とは？取得費に含まれる費用

譲渡所得税の負担を軽減するには、取得費や譲渡費用をできる限り多く計上する必要があります。
節税効果を高めるためにも、どの費用が取得費や譲渡費用に含まれるのかをしっかり確認しておきましょう。

取得費に含まれるもの

以下の費用は、取得費として計上することが可能です。

• 土地や建物の購入代金
• 建物の建築代金
• 建物の取壊し費用
• 登録免許税や不動産取得税
• 購入時に支払った仲介手数料など

不動産の購入代金を計上する際の注意点として、土地と建物を分けて計算する点が挙げられます。
土地は経年劣化しないため、購入時の金額をそのまま計上することが可能です。
しかし建物は経年劣化により価値が減少していくため、減少した価値の分を購入代金から「減価償却費」として差し引く必要があります。
減価償却費を求める計算式は以下のとおりです。
減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造だけでなく、事業用か非事業用かによっても異なるため、詳細は国税庁のWebサイトでご確認ください。
なお、中古住宅を購入してリフォームや増改築を施した際は、工事費用なども減価償却費を差し引いた上で取得費に算入できます。

取得費に含まれないもの

以下の費用は、原則として取得費には含まれません。

• 引越し費用
• 火災保険料
• 住宅ローン保証料
• 修繕やリフォームにかかった費用
• 管理費や修繕積立金など

取得費として認められるのは不動産取得時にかかった費用なので、取得後に発生した費用は対象外です。

取得費がわからない場合の対処法

先祖代々から所有している土地などの場合、売買契約書などが残っておらず購入代金が不明なケースも少なくありません。
取得費がわからない場合は「概算取得費」といって、売却金額の5％相当額を購入価格として計算することが可能です。
たとえば、土地を1,000万円で売却したときは、その5％である50万円を取得費として計算します。
実際の取得費が売却金額の5％相当額を下回る場合も、概算取得費を用いることができます。

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不動産売却における譲渡所得とは？譲渡費用に含まれる費用

続いて、不動産売却時にかかった費用を指す「譲渡費用」について解説します。

譲渡費用に含まれるもの

以下の費用は譲渡費用として計上することが可能です。

• 売却時に支払った仲介手数料
• 登録免許税や印紙税
• 売却のための広告料
• 売却時のためにおこなった建物の解体費用
• 売却時におこなった測量費など

アパートなどの賃貸物件を売却する際に、入居者に支払った立ち退き料も譲渡費用に含まれます。
また、不動産をより好条件で売却するために、買主に支払った違約金も譲渡費用の対象です。
たとえば、はじめに購入の意思を見せたAさんと売買契約を結んだものの、さらに高い金額を提示してきたBさんが現れたとしましょう。
このような場合は、Aさんに違約金を支払えば契約をキャンセルすることが可能です。
この違約金も譲渡費用に含められるので、譲渡所得を計算する際は忘れずに算入しましょう。

譲渡費用に含まれないもの

譲渡費用に含まれないものとしては、主に以下のような費用が挙げられます。

• 引越し費用
• リフォーム修繕にかかった費用
• 固定資産税や都市計画税
• 確定申告を税理士に依頼した際の費用

譲渡費用に該当するのは「譲渡のために直接要した費用」であり、資産の維持や管理のためにかかった費用は対象外です。
どの費用が取得や譲渡費用に該当するのか判断が難しい場合は、税理士や税務署に相談することをおすすめします。

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まとめ

不動産売却によって得られる譲渡所得には、譲渡所得税が課されます。
納税額を抑えるには、取得費や譲渡費用をできる限り多く計上することが重要です。
「この費用も計上できるかな」と判断に迷うことがあれば、税務署に相談することをおすすめします。
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